Huurders voor Huurders
Zoek in site:

U bent hier: Home › Archief › Reactie aan minister

Reactie aan minister

CPB document No. 165

 

 

Economische effecten van regulering en

subsidiering van de huurwoningmarkt.

 

 

Aan                             : Ministerie van VROM

T.a.v                           : Hare Excellentie C.P. Vogelaar

Postcode plaats          : Postbus 20951

                                   : 2500 EZ DEN HAAG

 

Van                             : Huurders voor Huurders

Adres                          : Koningsvarenstraat 394

Postcode plaats          : 1531 SL  Wormer

 

CC.                             : VROM Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties, Wethouder H.A. Stuurman gemeente Wormerland.

 

 

Betreft                                    : Opmerkingen CPB document No. 165

 

                                                                                                          Wormer,  2 oktober 2008

 

 

Geachte  Minister Vogelaar,

 

In het afgelopen voorjaar verscheen het stuk Economische effecten van regulering en subsidiering van de huurwoningmarkt No. 165 van het CPB. Langs deze weg willen we als huurdersorganisatie Huurders voor Huurders te Wormer, alsnog graag op dit stuk reageren.

We beseffen dat het een late reactie is, maar het gaat ons erom een signaal af te geven namens de huurders.

 

Allereerst onderschrijven wij volledig de problemen die zich voordoen op de huurwoningmarkt. Wij ervaren zelf ook de problemen die er zijn. Zeker de lange woonduur waarover de huurder moet beschikken voordat men aan een andere huurwoning toe komt. Binnen onze gemeente is de wachttijd al opgelopen tot bijna 19 jaar!

 

Toch zijn we geschrokken van de conclusies en samenvatting van bovengenoemd stuk op blz. 9 t/m 17.

 

Theoretisch en puur zakelijk bekeken kunnen de woorden als in dit stuk gesproken kloppen, maar vanuit maatschappelijk oogpunt klopt er, volgens ons, veel niet.

 

Algemeen:

 

De gemiddelde huurder heeft er totaal geen weet van dat de huren verlaagd worden door een soort van subsidie. Men ervaart de huidige huur als gegeven voor hun woonlasten en die worden al als zwaar genoeg ervaren. Het idee dat de huur nog wel 2x zo hoog zou mogen zijn zou als iets onmogelijks worden ervaren en zou werkelijk een schok onder de huurders in Nederland veroorzaken. Het koopkrachtverlies zou enorm zijn en volgens ons, grote economische schade aanrichten. De middeninkomens worden bijna verweten dat de subsidie waarover in dit stuk wordt gesproken ook bij hen “terecht komt”. Maar voor de middeninkomens mag ook wel eens een lans gebroken worden. Middeninkomens kunnen verder van geen enkele subsidie gebruikmaken. Alle studiekosten van kinderen b.v., zeker als kinderen boven de achttien zijn, komen volledig voorrekening van deze inkomensgroep. Dit geldt ook voor b.v. de ziektekosten. Van de kinderen met een studiebeurs van € 60, - kun je niet verwachten dat zij ook nog eens de ziektekosten van rond de € 100, - gaan betalen. Middeninkomens hebben het vaak helemaal niet zo gemakkelijk als het op het op het eerste gezicht (het inkomen) lijkt. Middeninkomens hebben hun leven ook ingericht op het inkomsten en uitgaven patroon. Een dubbel zo hoge huur zou ook voor deze groep een onoverkomelijk bezwaar zijn.

Voor de lage inkomens geldt dit natuurlijk helemaal. Wij vinden dat voor hen de gehele verhoging zou moeten worden gecompenseerd, indien deze plannen door zouden gaan. Hoeveel extra huurtoeslag zouden deze mensen moeten ontvangen om de dubbele woonlasten te dragen? Hieraan zijn ook enorme kosten verbonden.

 

Er wordt een vergelijking gemaakt tussen de fiscale subsidie op koopwoningen en de “subsidie” op de huurwoningen. Maar nergens wordt in dat verhaal meegenomen de voordelen die de eigenaar van een koopwoning heeft. De eigenaar van een koopwoning kan door te investeren (dakkapel, erker, keukenaanbouw) de waarde van zijn woning verhogen, kan door aflossing steeds minder vaste lasten gaan betalen terwijl de huren alleen maar zullen stijgen. Ook heeft de eigenaar het recht om bij verkoop van de woning een huurwoning te betrekken (bij voldoende woonjaren, maar daar is in dit geval juist vaak sprake van). Hierdoor hebben zij nog een flinke appel voor de dorst. Dit gunnen we ze zeker, maar de vergelijking met huren gaat zo wel mank. Natuurlijk heeft huren ook voordelen, vooral met betrekking tot onderhoud maar dat zit nu eenmaal in de maandelijkse huur ingebakken. Voor een huurder is het veel moeilijker aanpassingen aan de woning te verrichten (dakkapel, erker, keukenaanbouw) omdat, als men daar al toestemming van de verhuurder voor heeft, deze met een dure persoonlijke lening moet bekostigen terwijl de eigenaar dit tegen een veel lagere rente kan doen omdat men de woning als onderpand heeft.

Kortom de vergelijking van fiscale subsidie voor koopwoningen met die van huurwoningen kan niet (volledig) opgaan. En dient verder ook geen doel.

 

 In een vrije markt woont de gemiddelde huurder groter…blz. 13

 

In dit hoofdstuk wordt ervan uitgegaan dat de gemiddelde huurder wel (veel) meer wil betalen, bijna twee maal zo veel als in de huidige situatie, om groter en op een betere locatie te willen wonen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de huidige besteding van het huishouden. In de meeste gevallen is dit afgestemd op het huidige inkomen en uitgaven patroon.

 

Maar de huishoudens met lage inkomens gaan kleiner wonen….Blz.14

 

Er wordt gesteld dat huurders met een laag inkomen maar moeten verhuizen naar kleinere woningen op minder gewilde locaties. Hoe zou dit maatschappelijk te verkopen zijn? Bovendien komt het vaak voor dat gezinnen met lage inkomens uit meer dan vier personen bestaan, dan is kleiner wonen in deze maatschappij toch geen optie?

Er wordt als voorbeeld genoemd het verhuizen van de, aantrekkelijke, binnenstad Amsterdam naar, onaantrekkelijke, wijken in Purmerend en Almere. Ook dit is toch maatschappelijk onaanvaardbaar? Getto vorming en stigmatisering is hierbij aan de orde. Er wordt blijkbaar ook helemaal niet gekeken naar persoonlijke omstandigheden zoals familiebanden vrienden en kennissen e.d. Bovendien hoe zit het met woonwerkverkeer en alles wat daarmee samenhangt? (vervoer, reiskostenvergoedingen e.d. en de economische schade daarvan)

 

Er wordt erg gemakkelijk gesproken over verhuisbewegingen. Verhuizen is, meestal, niet leuk en doet men zo min mogelijk. Bovendien zijn er hoge kosten aan verbonden. Dit is juist voor de lagen inkomens een grote hindernis.

 

Woningbouw corporaties opereren niet commercieel maar vanuit sociaal oogpunt. Commercialisering zal de prijzen alleen maar opdrijven. Als er geld te verdienen is dan telt het sociale niet meer. Daar zijn voorbeelden genoeg van in de maatschappij. Het vrijgeven van de woningmarkt op het gebied van huren lijkt ons voor de huurder niet goed, het komt uit een liberale denkwijze voort en dat staat juist vaak haaks op de socialistische gedachte.

 

De kosten van het woninghuurbeleid zijn groter dan baten….Blz. 15

 

Dit is ook een opmerkelijke uitspraak. Er wordt gesteld dat huishoudens schade ondervinden als zij niet kunnen wonen zoals ze dat graag zouden willen. Dit wordt dan blijkbaar in geld uitgedrukt en dan kom je inderdaad aan een schadepost. Maar deze schade is geen financiële schade maar schade in de vorm van ontevredenheid omdat men liever anders zou wonen, maar dat hoeft niet direct financiële schade te zijn. Als men groter had willen wonen zou men ook meer woonlasten kwijt zijn en dat is in hun huidige status niet het geval. Je zou kunnen zeggen dat het geld dat men hiermee bespaart op een andere wijze uitgegeven kan worden waardoor dit weer ten gunste komt van de economie en dus aan de maatschappelijke baten. Zondermeer stellen dat de maatschappelijke kosten de maatschappelijke baten overstijgen gaat ons in financieel opzicht te ver. Wel erkennen we de moeilijkheid van groter (of kleiner) willen wonen, maar niet kunnen omdat de gewenste woning niet beschikbaar is

 

Aanvullende maatregelen zijn nodig om koopkracht verlies te voorkomen

 

Nogmaals staat hier dat de huren als gevolg van de vrije marktwerking ongeveer zullen verdubbelen! Zondermeer wordt gesteld dat dit zal lijden tot koopkrachtverlies. Inderdaad en niet zo weinig ook! Slechts voor de laagste inkomens wordt (terecht natuurlijk) gezinspeeld op een regeling voor inkomens ondersteuning. Hoeveel geld zal dat gaan kosten, is dit ook meegenomen in de maatschappelijke kosten en baten? Uit het zinsverband kun je opmaken van niet. Maar voor de iets hogere inkomens is het jammer zij zullen het koopkrachtverlies volledig voor hun kiezen krijgen terwijl ook daar de tering naar de nering is gezet en alle subsidies op basis van hun inkomen aan hun neus voorbij gaan. Het zal duidelijk zijn dat dit koopkrachtverlies grote economische gevolgen zal hebben.

 

Tot slot.

Een oplossing voor de problemen op de huurwoningmarkt hebben wij ook niet. Maar we hopen toch dat er andere wegen gevonden worden dan genoemd in dit stuk. De gevolgen voor de laagste inkomens maar ook die van de middeninkomens zijn, naar onze mening, te groot om hiermee door te gaan.

                                                  

Hoogachtend,

 

J.J.D. Wijnands                                                                     A. Hussaarts-Duits

(voorzitter)                                                                            (secretaris)

Prestatieafspraken 2018-2019
Uitnodiging Ledenvergadering 2017
Prestatieafspraken 2016-2017
Uitnodiging Ledenvergadering 2016
Nieuwsbrief maart 2016
Raadpleging Prestatie afspraken november 2015
Concept tekst Prestatieafspraken 2016-2020
Wijziging woningwaarderingsysteem oktober 2015
Gevolgen invoering Woningwet 2015
Nieuwsbrief juni 2015
Bestuur / Commissies
Aanmeldingsformulier
Ledenvergadering 2018
Ledenvergadering 2017
Ledenvergadering 2016
Ledenvergadering 2013
Beschuittorenwijk
Bovenkruier
Knollendammerstraat
Molenbuurt
Oostknollendam
Plaszoom oost
Plaszoom west
Zaanslinger (Merckenrif)
Actueel nieuws van de Woonbond
Meer energiebesparing huursector
HvH in de krant
Reactie aan minister
Uitslag enquête
antwoord blad 1
Nieuwsbrief november 2009
antwoord blad 2
brief n.a.v. Enquête
Enquêtebrief
Afrekening servicekosten/stookkosten
Enquêteformulier
brief aan raad
locale politici tegen huurverhoging
Huurexplosie
Rechts kabinet legt forse rekening bij huurders
hoge woonlasten
thermografische foto
brief en vragenlijst enquête
Document CPB
nieuwsbrief november 2007
Uitslag enquête verhuisbereidheid
Login
Logout
Wachtwoord wijzigen
Wachtwoord vergeten?

Ogenblik a.u.b. ...