|
U bent hier: Home › Archief › Document CPB
Document CPB
CPB Document No 165 Download als PDF bestand Economische effecten van regulering en
subsidiëring van de huurwoningmarkt Gerbert Romijn en Paul Besseling Centraal Planbureau
Van Stolkweg 14
Postbus 80510
2508 GM Den Haag Telefoon (070) 338 33 80
Telefax (070) 338 33 50
Internet www.cpb.nl ISBN 978-90-5833-365-0 Korte samenvatting Om een fatsoenlijke woning voor iedereen, maar vooral voor mensen met lage inkomens,
betaalbaar te houden, worden huren en het aanbod van huurwoningen in Nederland sterk
gereguleerd en wordt de vraag gesubsidieerd. Deze studie onderzoekt de gevolgen van dit
woninghuurbeleid voor de hoogte van de huren, de vraag naar en het aanbod van huurwoningen
en de welvaarts-en inkomenseffecten. Hieruit komt naar voren dat de regulering en
subsidiëring van de Nederlandse huurwoningmarkt de huren met gemiddeld bijna 50%
verlagen. Hiermee is jaarlijks een bedrag van 14½ mld euro gemoeid, evenveel als met de
fiscale subsidiëring van koopwoningen. Slechts 6¾ mld euro hiervan komt terecht bij huurders
met lage inkomens voor wie het bedoeld is. De rest komt terecht bij huurders met midden of
hoge inkomens. Dat is een belangrijke oorzaak van de problemen waar de woningmarkt
momenteel mee kampt, zoals goedkope woningen die bewoond worden door mensen met een
hoog inkomen, mensen met een laag inkomen die geen betaalbare woning kunnen vinden en
starters die jarenlang op een woning moeten wachten. Mede hierdoor overtreffen de
maatschappelijke kosten van de regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt de
maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaar. Steekwoorden: huurwoningmarkt, huurregulering, woningcorporatie, huurtoeslag Abstract In the name of putting decent and affordable housing within everybody’s, but especially the
poor’s, reach, the Dutch authorities regulate the supply of rental houses, subsidize demand and
subject rents to rent controls. This study analyses the effects of these policies on rents, demand
for and supply of rental units, tenant’s incomes and welfare effects. This shows that the policies
reduce rents to tenants by almost 50%, at an annual cost of 14½ bln euros. Only 6¾ bn euros
reach the low income households for which it is primarily intended. The rest is pocketed by
middle or high income households. This is an important cause of the problems that currently
blight the rental housing market. Many cheap rental units are occupied by middle and high
income families, whereas many low income families cannot find affordable housing and first
time renters typically have to wait several years before they are eligible for a house. As a result
the social costs of the policy outweigh the gains by an average of one thousand euro per rental
unit per year. Key words: rental housing market, rent control, housing corporation, rent subsidy A comprehensive summary is available from www.cpb.nl. 4 Inhoud Ten geleide 7 Conclusies en samenvatting 9 1 Inleiding 19 2 Het woninghuurbeleid 21 2.1 Huurregulering 21 2.2 Woningcorporaties 23 2.3 Huurtoeslag 24 3 Woninghuurbeleid en woonlasten 25 3.1 Huren, huurders en verhuurders 25 3.2 Huurniveaus 29 3.3 De woonlastenverlaging van het woninghuurbeleid 32 3.4 De huurinkomsten van woningcorporaties 35 4 Het huurwoningmarktmodel 37 4.1 Woningdiensten, huren, prijzen en waarde 38 4.2 De vraag naar huurwoningdiensten 39 4.3 Het aanbod van huurwoningdiensten 44 5 Woninghuurbeleid en de huurwoningmarkt 47 5.1 Woningmarkteffecten 47 5.2 Welvaartseffecten 52 5.3 Geografische deelmarkten 56 5.4 Gevoeligheidsanalyse 62 Literatuur 71 Bijlage De reguleringshuur, woningpunten en aantallen huurders in WoON 2006 75 Ten geleide De regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt hebben grote gevolgen voor de
hoogte van de huren en het aanbod van huurwoningen. Deze studie onderzoekt in welke mate
de regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt in de huidige situatie de huren
verlagen. Daarnaast worden de gevolgen ervan voor de werking van de huurwoningmarkt
geanalyseerd met een eenvoudig model van de huurwoningmarkt. Dit geeft een beeld van de
lange-termijngevolgen van het woninghuurbeleid voor de hoogte van de huren, de vraag naar en
het aanbod van huurwoningen en welvaarts-en inkomenseffecten. Deze studie is onderdeel van het CPB-onderzoeksprogramma naar de invloed van de
overheid op het functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Eerder verschenen in dit
programma al studies naar de koopwoningmarkt en de fiscale behandeling van de eigen woning.
Parallel aan deze studie wordt onderzoek gedaan naar de prestaties van woningcorporaties en
hoe dit zich verhoudt tot de manier waarop zij worden bestuurd en verantwoording afleggen. In
de volgende fase van het onderzoeksprogramma zal een integraal beeld van de woningmarkt en
het woonbeleid worden neergezet, en worden alternatieve hervormingsscenario’s voor de
woningmarkt geschetst, inclusief aanpassingspaden en spillovers naar met name de
arbeidsmarkt. Model, reken-en analysemethoden zijn onder leiding van Paul Besseling ontwikkeld door
Gerbert Romijn en Rafael Saitua Nistal. Dank gaat verder uit naar Jacqueline Timmerhuis,
George Gelauff, de collega’s van sector Economie en fysieke omgeving en de leden van de
begeleidingsgroep van externe experts voor inhoudelijke bijdragen en commentaar, naar Peter
Arts voor statistische ondersteuning en naar Jannie Droog voor de bewerking van dit document. Coen Teulings
Directeur Conclusies en samenvatting De overheid oefent direct en indirect veel invloed uit op de woninghuren. Direct doordat zij de
huur van de meeste huurwoningen aan een maximum bindt door de huurregulering en doordat
zij huurtoeslag verstrekt aan huishoudens met een laag inkomen voor wie zij de huur te hoog
vindt in relatie tot het inkomen. Indirect doordat de overheid woningcorporaties een wettelijke
taak oplegt ten aanzien van de betaalbaarheid en kwaliteit van wonen voor huishoudens met een
laag inkomen en hen daartoe mede in staat stelt door de deels met overheidsgeld opgebouwde
vermogens en de in het huidige stelsel ingebakken subsidies en garanties. Woningcorporaties
vragen daardoor huren die nog onder het maximum van de huurregulering liggen. Deze drie
beleidsinstrumenten vormen samen het woninghuurbeleid. In deze studie wordt nagegaan in welke mate het woninghuurbeleid in de huidige situatie de
huren verlaagt. Daarnaast wordt de werking van de huurwoningmarkt geanalyseerd met een
eenvoudig model van de huurwoningmarkt. Dit model wordt gebruikt om een gekwantificeerd
beeld te krijgen van de lange-termijngevolgen van het woninghuurbeleid voor de hoogte van de
huren, de vraag naar en het aanbod van huurwoningen en de welvaarts-en inkomenseffecten.
Hierbij beperkt deze studie zich tot de effecten die optreden op de huurwoningmarkt en worden
spillovers naar met name de koopwoningmarkt en de arbeidsmarkt niet meegenomen. De studie laat zien dat door het woninghuurbeleid de woninghuren in de huidige situatie
gemiddeld zo’n 50% lager liggen dan marktconforme huren. Met deze impliciete subsidie is een
bedrag van 14½ mld euro gemoeid. Dit bedrag is vrijwel even groot als het bedrag waarmee
huiseigenaren fiscaal worden gesubsidieerd. Slechts 6¾ mld euro hiervan komt terecht bij
huurders met een laag inkomen voor wie het bedoeld is. Meer dan de helft -7¾ mld euro -komt
terecht bij huurders met een midden of hoog inkomen. De verlaging van de huren zorgt er voor dat huurders ruimer willen wonen. Van de andere
kant wordt het voor commerciële verhuurders onaantrekkelijk gemaakt om huurwoningen aan
te bieden. Woningcorporaties kunnen, mede vanwege de deels met publiek geld opgebouwde
vermogens en de in het sociale huurstelsel ingebakken garanties en subsidies, bij de verlaagde
huren wel woningen verhuren. Desalniettemin is sprake van een substantieel vraagoverschot.
Dit vereist rantsoenering via woningtoewijzing met als gevolg dat veel huishoudens niet wonen
zoals ze zouden willen wonen. Dit komt tot uiting in wachtlijsten, scheef wonen en een gebrek
aan doorstroming. Huurders ondervinden hier schade van, wat hun voordeel van verlaagde
huren voor een deel erodeert. De maatschappelijke kosten van het woninghuurbeleid overtreffen
hierdoor de maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaar. Zonder woninghuurbeleid zouden de problemen met wachtlijsten, scheefwonen en een
gebrek aan doorstroming niet aan de orde zijn en zou iedereen kunnen wonen zoals hij wil. De
huren zouden dan echter bijna twee maal zo hoog zijn als nu. Desondanks woont de gemiddelde
huurder dan in een woning die groter is en/of op een betere locatie staat. Dit komt doordat door de hogere huren het aanbod kwalitatief met 10 à 15% stijgt. Per saldo levert dit de maatschappij
ongeveer 2½ mld euro per jaar welvaartswinst op. De woonlastenverlaging van het woninghuurbeleid Begrippen en rekenmethode De mate waarin het woninghuurbeleid de woonlasten van huurders verlaagt, kan worden
bepaald door de netto huur (kale huur na aftrek van huurtoeslag) te vergelijken met de
markthuur. De markthuur is de huur die een commerciële verhuurder minimaal verlangt om de
woning te verhuren. De markthuur is volgens de bij internationale waarderingsstandaarden
aansluitende fair value methode bepaald en bedraagt 5,4% van de marktwaarde bij vrije
verkoop (zie paragraaf 3.1.1 voor een nadere uitleg). Naast markthuur, kale huur en netto huur, wordt ook nog de ‘reguleringshuur’ onderscheiden. Dat is de huur die maximaal is toegestaan op basis van de huurregulering. Hiermee kan de woonlastenverlaging worden uitgesplitst in de aparte effecten van de huurregulering, verhuur door woningcorporaties en de huurtoeslag. De huur-en (impliciete) subsidiebegrippen zijn in onderstaande figuur op een rijtje gezet. Figuur 1 Huurbegrippen en subsidies Verlaging door
huurregulering
Verlaging door
verhuurders
Huurtoeslag Markthuur € 9100 per jaar € 2700 Reguleringshuur € 6400 per jaar € 1500 Kale huur € 4800 per jaar
€ 600
Netto huur € 4300 per jaar De omvang van de woonlastenverlaging wordt onderzocht met WoON 2006 (Woon Onderzoek
Nederland) dat voor 2006 gegevens bevat over huishoudenssamenstelling, inkomen, woonlasten
en woonsituatie van een representatieve steekproef van Nederlandse huishoudens. Voor alle
hurende huishoudens in WoON zijn de netto huur, de kale huur en de WOZ-waarde van de
woning bekend. De reguleringshuur wordt berekend als de maximaal redelijke huur op basis
van de woningpunten. De vrije marktwaarde wordt benaderd door de WOZ-waarde met
peildatum 1 januari 2003 met 14½% op te hogen tot het gemiddelde niveau van 2006. De 10 hiermee berekende gemiddelde bedragen per huishouden per jaar zijn vermeld bij de begrippen
in bovenstaande figuur. Enkele andere resultaten staan in onderstaande tabel. Tabel 1 Woonlastenverlaging door het woninghuurbeleid De doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van de huurtoeslag. In 2006 lag deze Alle huur-Verhuurd aan Verhuurd door
woningen Huishouden Ander Woning-Andere
in doelgroepa huishouden corporatie verhuurder
Totaal bedrag (mld euro) 14½ 6¾ 7¾ 11 3½
Gemiddeld per huishouden (dzd euro) 4¾ 5 4¾ 4½ 5¾
Gemiddeld per huishouden (% van markthuur) 49 56 43 50 44
w.v. door huurregulering 27 27 26 26 28
door verhuurders 15 13 16 16 12
huurtoeslag 7 15 1 8 4
a inkomensgrens tussen de 17 en 25 dzd euro, afhankelijk van de huishoudenssituatie. Woninghuurbeleid halveert de woonlasten Tabel 1 laat zien dat de woonlasten van huurders door het woninghuurbeleid met in totaal 14½
mld euro worden verlaagd. Dat bedrag is vergelijkbaar met fiscale subsidie op koopwoningen
(14¼ mld euro; zie Koning et al., 2006, p.10). Het komt neer op gemiddeld 4¾ dzd euro per
huishouden per jaar. Hiermee worden de woonlasten van huurders met bijna 50% verlaagd. De
fiscale subsidie voor huiseigenaren verlaagt hun woonlasten met 20%. Het grootste deel van de woonlastenverlaging hangt samen met de huurregulering. Daarnaast
vragen verhuurders huren die gemiddeld substantieel lager liggen dan wat maximaal is
toegestaan. De huurtoeslag speelt in het gehele beeld een relatief bescheiden rol, maar is wel
van groot belang voor huishoudens met een laag inkomen (doelgroep: huishoudens met een
inkomen beneden de inkomensgrens voor de huurtoeslag). Omdat het woninghuurbeleid erop
gericht is om de woonlasten juist voor deze huishoudens betaalbaar te houden, is het opvallend
dat deze huishoudens maar iets minder dan de helft van de totale woonlastenverlaging
ontvangen. De rest komt terecht bij huishoudens met midden of hoge inkomens. Alle inkomensgroepen profiteren even veel … De betekenis van het woninghuurbeleid voor de koopkracht van huishoudens is afgebeeld in
figuur 2. Opvallend is dat alle inkomensgroepen gemiddeld nagenoeg even veel profiteren van
het woninghuurbeleid, namelijk tussen de 4 dzd en 5 dzd euro per huishouden. In een
percentage van het inkomen uitgedrukt, neemt het voordeel wel af met de hoogte van het
inkomen. Voor huurders met de laagste inkomens bedraagt de woonlastenverlaging 65% van
hun inkomen. Voor de rijkste huurders is dit nog 12%. Er zijn wel verschillen. Voor de laagste
inkomens is de (inkomensafhankelijke) huurtoeslag van relatief groot belang. Voor huurders
met een hoger inkomen speelt de huurverlaging door corporaties een grotere rol. Figuur 2 Woonlastenverlaging per huishouden naar inkomensdeciela Woonlastenverlaging (dzd euro) Woonlastenverlaging (% inkomen) 0
1
2
3
4
5
6
0
10
20
30
40
50
60
70
12345678910 12345678910
inkomensdeciel inkomensdeciel Woonlastenverlaging (% markthuur) door:
0
10
20
30
40
50
60
70
huurtoeslag
woningcorporatie
huurregulering
1 2 3 4 5 6 7 8 910
inkomensdeciel a Huurders van corporatiewoningen gerangschikt naar toenemend huishoudensinkomen. … maar er zijn grote regionale verschillen De woonlastenverlaging is niet overal even groot. In de Amsterdamse stedelijke regio worden
de woonlasten met gemiddeld 6½ dzd euro per huishouden verlaagd. In de drie noordelijke
provincies is dit beperkt tot circa 2¾ dzd euro per huishouden. Het verschil hangt samen met
regionale verschillen in de vrije marktwaarde van overigens vergelijkbare woningen. In dicht
bevolkte regio’s, zoals Amsterdam, is hierdoor de markthuur relatief hoog. De huurregulering
houdt geen rekening met dit regionale aspect waardoor de maximaal redelijke huur in dicht
bevolkte regio’s ver onder de markthuur ligt. In dunner bevolkte regio’s ligt de maximaal
redelijke huur veel dichter bij de markthuur, in sommige gevallen zelfs daarboven. Woonlastenverlaging vooral gefinancierd door woningcorporaties Het grootste deel van de woonlastenverlaging gaat ten koste van de inkomsten van woningcorporaties.
Zij kunnen zich dat veroorloven vanwege hun mede met publiek geld opgebouwde
vermogens en de impliciete en expliciete subsidies en garanties die in het huidige sociale
huurstelsel zijn ingebakken. Vóór de bruteringsoperatie werden door het rijk subsidies op de
bouw van sociale huurwoningen gegeven. De bruteringsoperatie van medio jaren negentig heeft
de woningcorporaties de financiële middelen gegeven om de tot dan toe expliciete subsidies
impliciet voort te zetten. Verder wordt sociale nieuwbouw van woningcorporaties mogelijk
gemaakt doordat gemeenten bouwgrond tegen gereduceerde prijzen aan woningcorporaties 12 beschikbaar stellen. Tenslotte kunnen woningcorporaties tegen gunstiger rentetarieven lenen
omdat het rijk -in uiterste instantie -financieel garant staat. Effecten op de huurwoningmarkt Het effect van het woninghuurbeleid op de huurwoningmarkt wordt bepaald door een complex
geheel van doorwerkingen en terugkoppelingen tussen vraag naar huurwoningdiensten, prijs-en
waardevorming, en aanbod van huurwoningdiensten. Om dit inzichtelijk te maken en een goed
beeld te krijgen van de uiteindelijke effecten van het beleid is een economisch model van de
huurwoningmarkt ontwikkeld. Hiertoe is elke huurwoning omgerekend in standaardwoningequivalenten.
Een standaardwoning genereert één woningdienst per jaar. De prijs van een
woningdienst is de huur van een woning gedeeld door het aantal standaardwoningequivalenten
dat de woning representeert (zie hoofdstuk 4 voor een nadere uitleg). Onderstaande figuur
karakteriseert de situatie op de huurwoningmarkt, waarbij punt A de huidige situatie weergeeft
en punt E de situatie zonder woninghuurbeleid. Figuur 3 De markt voor huurwoningdiensten Prijs van een woningdienst (dzd euro) 25 20 15 10 5 0 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0
Standaardwoningequivalenten (mln) In een vrije markt woont de gemiddelde huurder groter … Zonder woninghuurbeleid zou er op de huurwoningmarkt sprake zijn van vrije prijsvorming
waardoor vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. Verder zou het aanbod plaatsvinden op
commerciële basis met marktconforme huren, en zouden huurders het volle pond voor hun
woning betalen en daarin niet worden gesubsidieerd door de huurtoeslag. Eventuele wenselijk
geachte inkomensondersteuning zou dan op een andere manier geregeld zijn, en niet gekoppeld
zijn aan de woonkeuze van huishoudens. A
E
ongesub-
sidieerde
vraag
huidig
aanbod
huidige prijs
lange termijn aanbod
bij commerciële
verhuur
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
De prijs van een woningdienst is in een dergelijk vrije-marktevenwicht (E) bijna twee maal zo
hoog als in de huidige situatie (A). Ondanks dat woont de gemiddelde huurder in een woning
die groter en/of op een betere locatie staat dan nu het geval is. Dit komt doordat bij de hogere
prijzen het aanbod van woningdiensten 10 à 15% groter is dan nu. De door het woninghuurbeleid
verlaagde prijs van wonen is tegelijkertijd een rem op het aanbod. Het weghalen van de
belemmeringen op de vrije prijsvorming betekent dat het aantrekkelijker wordt om woningen te
gaan verhuren. Hierdoor zijn in het vrije-marktevenwicht problemen met wachtlijsten, scheefwonen
en een gebrek aan doorstroming niet aan de orde en woont iedereen zoals hij wil wonen. Figuur 4 Lange-termijneffecten van liberalisering van de huurwoningmarkta Volumemutatie woonconsumptie (%) a Huidige huurders van corporatiewoningen gerangschikt naar toenemend huishoudensinkomen. … maar de huishoudens met lage inkomens gaan kleiner wonen Bovenstaande figuur laat zien dat de van de huidige huurders van corporatiewoningen de 10%
met de laagste inkomens door de hogere prijs van woningdiensten in het vrije-marktevenwicht
20% minder woningdiensten gaan consumeren. Dit kan betekenen dat zij kleiner gaan wonen.
Het is echter ook mogelijk dat zij op minder gewilde locaties gaan wonen. In plaats van in het
centrum van Amsterdam, wonen zij dan in Purmerend of Almere. Huishoudens met midden of hoge inkomens gaan ondanks de prijsverdubbeling meer woningdiensten consumeren, tot wel 55% extra voor de rijkste 10% van de huidige huurders van corporatiewoningen. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat deze huishoudens door het woninghuurbeleid en de woningtoewijzing die daar het gevolg van is, in de huidige situatie sterk beperkt worden in hun woonkeuze. Zij zouden wel groter willen wonen, maar dergelijke woningen zijn er niet of zij komen er niet voor in aanmerking. In het vrije-marktevenwicht is 14 van dergelijke restricties geen sprake en wonen deze huishoudens in een woning die beter bij
hun wensen aansluit. Welvaart en koopkracht Kosten van het woninghuurbeleid zijn groter dan baten … De maatschappelijke kosten van het woninghuurbeleid overstijgen de maatschappelijk baten
met gemiddeld circa duizend euro per huurwoning per jaar. Met 2,4 mln corporatiewoningen
bedraagt het totale directe welvaartsverlies in dat segment 2½ mld euro per jaar. Dit is een
conservatieve schatting omdat het uitsluitend het saldo van voordelen en verstoringen op de
huurwoningmarkt betreft. Daarnaast is sprake van indirecte maatschappelijke verliezen via de
arbeidsmarkt doordat de gedeeltelijk inkomensafhankelijke huurtoeslag de armoedeval vergroot
en doordat de beperkte doorstroming de arbeidsmobiliteit schaadt. … door de problemen die het veroorzaakt Dit welvaartsverlies hangt samen met de problemen die door het woninghuurbeleid worden
veroorzaakt. De kunstmatig lage huren betekenen dat het aanbod onvoldoende is om aan de
vraag te voldoen. Huurders kunnen daardoor niet wonen zoals zij zouden willen wonen. Deze
beperking van de keuze komt voor een deel tot uiting in het bestaan van wachtlijsten voor
gereguleerde huurwoningen. Huishoudens ondervinden schade gedurende de tijd dat zij op de
wachtlijst staan en hun woonsituatie niet aansluit bij hun wens. Daarnaast doet zich een groot probleem voor bij huishoudens die hun woonwens niet tegen
de verlaagde prijs zullen kunnen realiseren, bijvoorbeeld omdat zij vanwege hun inkomen bij
verhuizing niet meer in aanmerking komen voor (een woning met) woonlastenverlaging, of
omdat bij hun woonwens aansluitende woningen niet aangeboden worden in het gesubsidieerde
segment. Deze huishoudens kunnen hun woonwens wel realiseren maar niet tegen de verlaagde
prijs waarvoor ze nu wonen. Het woninghuurbeleid werkt voor hen als een enorme impliciete
verhuisbelasting. Zij verhuizen pas als de schade, die wordt geleden doordat de woonsituatie
niet (langer) aansluit bij de woonwens, deze verhuiskosten overstijgen. Dit betekent dat deze
huishoudens door het woninghuurbeleid langer in hun goedkope woning blijven zitten, als
gevolg waarvan zij de voordelen van de woonlastensubsidie geërodeerd zien worden door de
woonwensschade. Dergelijke huishoudens schrijven zich over het algemeen niet in als woningzoekende
en de mate waarin zij gerantsoeneerd zijn, is daarmee minder zichtbaar. Het
welvaartsverlies door misallocatie op de woningmarkt is er niet minder om. Bovendien
stagneert hierdoor de doorstroming, hetgeen de wachtlijstproblematiek verergert. Het woninghuurbeleid kent zo winnaars en verliezers. De winnaars zijn de huishoudens die een
goedkope huurwoning hebben weten te bemachtigen. Deze ‘insiders’ hebben voordeel van de
verlaagde huren, of zij daar nu gezien hun inkomen nog voor in aanmerking zouden komen of niet. Dit voordeel wordt echter wel minder naarmate de woonkeuzebeperkingen die het
woninghuurbeleid met zich meebrengt, knellender worden. De verliezers zijn de huishoudens
met een laag inkomen die geen betaalbare huurwoning kunnen vinden. Deze ‘outsiders’ staan
soms jarenlang op wachtlijsten en wonen zolang bij familie of vrienden, of, soms met meerdere
huishoudens, in een koopwoning of dure huurwoning. Zij hebben geen voordeel van verlaagde
huren en lijden bovendien schade vanwege hun verre van optimale woonsituatie. De omvang van deze problemen wordt enigszins geïllustreerd door de 140 dzd huishoudens
met een laag inkomen die in 2006 ingeschreven stonden als woningzoekende en de 200 dzd
huishoudens met een laag inkomen die in een (te) dure huurwoning wonen. Dat is vreemd want
er staan in Nederland 2,3 mln woningen met een lage of betaalbare huur (tot 508 euro per
maand). Dat aantal zou ruimschoots voldoende moeten zijn voor de 1,3 mln huishoudens met
een laag inkomen waarvoor deze huurwoningen bedoeld zijn. Daartegenover woont van de 1,7
mln huurders met een midden of hoog inkomen bijna driekwart in (te) kleine huurwoningen die
eigenlijk niet voor hen bestemd zijn. De huurverlaging leidt tot een inkomstenderving voor woningcorporaties van gemiddeld
ongeveer 3¼ dzd euro per woning per jaar. Bovendien keert het rijk gemiddeld een kleine ¾
dzd euro per huurder aan huurtoeslag uit. Het voordeel dat huurders hiervan ondervinden wordt
gedempt door de verstoringen en de beperking van de woonkeuze. Hierdoor ervaren huurders
slechts een voordeel van gemiddeld bijna 3 dzd euro. Voor huishoudens met een laag inkomen
is de beperking van de woonkeuze niet zo groot en zijn de kosten ervan klein. Met een toename
van het inkomen wordt de beperking van de woonkeuze steeds knellender en eroderen deze in
toenemende mate de voordelen van de huurverlaging. Voor de hoogste inkomens is het netto
voordeel van het woninghuurbeleid hierdoor vrijwel nihil. Marktwerking biedt een oplossing … De problemen op de huurwoningmarkt en het daaruit voortvloeiende welvaartsverlies kunnen
worden bestreden door vrije-marktwerking. Woningtoewijzing is dan niet langer nodig waardoor
wachtlijsten en woonkeuzebeperking tot het verleden behoren. Daardoor kan iedereen
wonen zoals hij wil en zijn scheefwonen en een gebrekkige doorstroming zijn niet langer aan de
orde. De marktdiscipline biedt een mogelijke oplossing voor de vragen die momenteel leven
over de aansturing en verantwoording van woningcorporaties. … maar aanvullende maatregelen zijn nodig om koopkrachtverlies te voorkomen Wel zullen als gevolg van vrije marktwerking de huren naar verwachting gemiddeld ongeveer
verdubbelen. In dichtbevolkte gebieden zoals Amsterdam zal dat wat meer zijn, terwijl in
landelijke gebieden de gevolgen voor de huren veel beperkter zullen zijn. De hogere huren
leiden tot een verlies aan koopkracht bij huurders. Verhuurders daarentegen spinnen garen bij
de toename van hun inkomsten. Om het koopkrachtverlies in ieder geval voor de huurders met lage inkomens te voorkomen, zijn aanvullende maatregelen voor inkomensondersteuning nodig.
In het bijzonder moet gezocht worden naar een zodanige omzetting van het stelsel dat de extra
inkomsten van verhuurders beschikbaar komen voor het behoud van koopkracht van huurders.
Alleen dan leidt hervorming van huurstelsel tot een welvaartsverbetering voor consumenten. Alternatieve hervormingsscenario’s worden nader onderzocht in een volgende fase van het
CPB-onderzoeksprogramma naar de invloed van de overheid op het functioneren van de
Nederlandse woningmarkt. Daarin komt ook de interactie tussen koop-en huurwoningmarkt
aan de orde en worden alternatieve vormen voor de gewenste mate van inkomensondersteuning
onder de loep genomen. Tenslotte worden ook de fasering en de tussentijdse gevolgen van een
herinrichting van de woningmarkt onder de loep genomen, alsmede spillovers naar de arbeidsmarkt. Inleiding Het Nederlandse woonbeleid is gericht op het bevorderen van de betaalbaarheid, de kwaliteit en
de beschikbaarheid van woningen. Hiertoe kent het woonbeleid een aantal instrumenten
waarmee de overheid de woningmarkt ingrijpend bijstuurt. Zo worden eigenaren van
koopwoningen fiscaal ondersteund, met name door de combinatie van de aftrek van betaalde
hypotheekrente en een zeer bescheiden bijtelling van inkomsten uit eigen woning via het
eigenwoningforfait. In de huurwoningmarkt reguleert de overheid woninghuren, stuurt zij het
aanbod en subsidieert zij de vraag. Hiermee oefent de overheid veel invloed uit op de
woninghuren. De huur van de meeste huurwoningen is aan een maximum gebonden door de
huurregulering. Uit hoofde van hun wettelijke doelstellingen ten aanzien van de betaalbaarheid
en kwaliteit van wonen voor huishoudens met een laag inkomen, vragen woningcorporaties
bovendien huren die nog onder dit maximum liggen. Tenslotte verstrekt de rijksoverheid een
huurtoeslag aan huishoudens met een laag inkomen voor wie zij de huur te hoog vindt in relatie
tot hun inkomen. De uitkomsten op de woningmarkt worden daarnaast ook beïnvloed door het
ruimtelijke ordeningsbeleid dat de beschikbaarheid van grond voor woningbouw bepaalt, en
door het bouwbesluit dat minimumeisen stelt aan de bouwtechnische kwaliteit van woningen. Over de effecten van dit beleid is in kwalitatieve zin al veel bekend.1 Er is echter minder aandacht voor de meting van hun omvang. Deze studie levert een bijdrage aan een preciezere kwantitatieve inkleuring van de effecten van het woonbeleid om zo het zicht op de zin ervan te verscherpen. In het bijzonder richt deze studie zich op de meting van de effecten van het woninghuurbeleid - dat wil zeggen de combinatie van huurregulering, de huurtoeslag en de impliciete woonlastensubsidie die het gevolg is van verhuur via woningcorporaties. Hiertoe wordt onderzocht in welke mate het woninghuurbeleid de huren verlaagt, welke gevolgen dit heeft voor de omvang van de vraag naar en het aanbod van huurwoningen en wat de welvaarts en inkomenseffecten ervan zijn. Hierbij beperkt deze studie zich tot de effecten die optreden op de huurwoningmarkt en worden spillovers naar met name de koopwoningmarkt en de arbeidsmarkt buiten beschouwing gelaten. De in voetnoot 1 genoemde studies besteden veel aandacht aan marktfalens op de woningmarkt.
In de mate dat die optreden, leidt ongeremde marktwerking op de woningmarkt tot
maatschappelijk suboptimale uitkomsten en is overheidsingrijpen gewenst. De effecten van het
woninghuurbeleid op marktfalens zijn in deze studie niet onderzocht. In de eerste plaats omdat
de huidige studie zich richt op de meting van de effecten van het woninghuurbeleid op de
hoogte van de huren en de gevolgen daarvan voor de uitkomsten van de woningmarkt. Verder
zijn de meeste vormen van marktfalen volgens de genoemde studies van relatief kleine
betekenis die geen omvangrijke overheidsinterventies rechtvaardigen. Uitzonderingen zijn
agglomeratie-effecten, ruimtelijke ordeningsaspecten en segregatie. Aard en omvang van 1 Zie bijvoorbeeld Hof et al. (2006), Raad van Economische Adviseurs (2006) en VROM-raad (2007). agglomeratie-effecten zijn het onderwerp van veel discussie en onderzoek. Het is echter
moeilijk voorstelbaar dat het woninghuurbeleid een belangrijke rol speelt bij het internaliseren
van agglomeratievoor-of nadelen. Hetzelfde geldt voor ruimtelijke ordeningsaspecten. Voor
segregatie, met name het ontstaan van achterstandswijken, heeft het woninghuurbeleid
waarschijnlijk wel betekenis. Over oorzaken, aard en ernst van segregatie zelf en de rol van de
woningmarkt en woonbeleid daarbij bestaan echter nog veel onduidelijkheden, zodat ook dit
aspect in deze studie buiten beschouwing is gelaten. Deze studie past in de bredere onderzoeksagenda van het CPB naar de invloed van de overheid
op het functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Van Ewijk et al. (2006) en Koning et al.
(2006) onderzochten in dit kader de koopwoningmarkt en de fiscale behandeling van de eigen
woning. Parallel aan deze studie wordt onderzoek gedaan naar de prestaties van woningcorporaties
en hoe zich dit verhoudt tot de manier waarop zij worden bestuurd en
verantwoording afleggen. In de volgende fase van het onderzoeksprogramma wordt een integraal beeld van de
woningmarkt en het woonbeleid neergezet. Hierin komt de interactie tussen koop-en huurwoningmarkt
aan de orde, worden enkele alternatieve hervormingsscenario’s geschetst en op
hun merites vergeleken met de huidige situatie en wordt expliciet in gegaan op de vraag hoe het
huidige stelsel omgezet kan worden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar welvaartseffecten,
maar worden ook alternatieve vormen waarop de gewenste mate van solidariteit kan worden
bereikt onder de loep genomen. Tenslotte zal er ook aandacht zijn voor de tussentijdse gevolgen
van een stelselherziening, voor spillovers naar de arbeidsmarkt en voor marktfalens. De rest van dit document is als volgt ingedeeld. In hoofdstuk 2 komt eerst het woninghuurbeleid
aan de orde. We beschrijven de belangrijkste instrumenten die we in het onderzoek betrekken.
Hoofdstuk 3 gaat daarna in op de gevolgen van het woninghuurbeleid voor de hoogte van de
huren en de impliciete en expliciete subsidiëring die daarmee samenhangt. In hoofdstuk 4 worden de belangrijkste kenmerken van en terugkoppelingen binnen de
huurwoningmarkt in een model uiteengezet. In hoofdstuk 5 wordt dit model gebruikt om de
Nederlandse huurwoningmarkt te analyseren. Dit geeft een beeld van de huidige situatie in
vergelijking met een situatie waarin er geen woninghuurbeleid zou zijn. De belangrijkste
uitkomsten in termen van huren, woonconsumptie en welvaart worden besproken. Ook worden
de gevolgen van het woninghuurbeleid voor verschillende inkomensgroepen geanalyseerd en
wordt nagegaan wat het woninghuurbeleid betekent in een zeer gespannen woningmarkt
(Amsterdam) tegenover een meer ontspannen woningmarkt (Noordoost-Nederland). Tenslotte
worden gevoeligheidsanalyses uitgevoerd met betrekking tot de belangrijkste aannames van het
model. 2 Het woninghuurbeleid Het woninghuurbeleid waarop de aandacht zich in dit onderzoek richt, omvat: 1.
De huurregulering,
2.
De verhuur via toegelaten instellingen - de woningcorporaties - die gereguleerd zijn in het
Besluit Beheer Sociale Huursector, en
3.
De subsidiëring van huurders via de huurtoeslag.
In dit hoofdstuk wordt kort in gegaan op de kenmerken en vormgeving van deze drie
instrumenten. 2.1 Huurregulering
De huur die een huurder op enig moment betaalt, wordt bepaald door de huur die bij aanvang
van het huurcontract werd afgesproken, vermeerderd met de jaarlijkse huurstijging in de jaren
sindsdien. Middels de maximaal redelijke huur en de maximale huurverhoging stelt de
huurregulering maxima aan de aanvangshuur, de jaarlijkse huurverhoging en dus aan de op enig
moment te betalen huur. De huurregulering is van toepassing op niet-geliberaliseerde
huurcontracten. Dit omvat naar schatting 95% van alle huurwoningen.2 De maximaal redelijke huur is altijd bovengrens voor de te betalen huur, zowel bij aanvang van
het huurcontract als op enig moment daarna. De hoogte van de maximaal redelijke huur is
afhankelijk van het aantal woningpunten van een woning. Deze woningpunten worden op hun
beurt vastgesteld met het woningwaarderingssysteem dat punten toekent aan een woning op
basis van zijn kenmerken. Zo levert elke vierkante meter woonoppervlak één woningpunt op,
levert de aanwezigheid van een toilet drie punten op en levert een keuken met een aanrecht van
langer dan twee meter zeven punten op, terwijl een aanrecht korter dan één meter geen punten
oplevert. De maximaal redelijke huur gedeeld door het aantal woningpunten is de gemiddelde maximaal redelijke puntprijs. De toename van de maximaal redelijke huur per woningpunt is de marginale maximaal redelijke puntprijs. De gemiddelde en marginale maximaal redelijke puntprijzen zijn afgebeeld in figuur 2.1. De figuur laat zien dat voor huurtijdvak 2006 de maximaal redelijke puntprijs (gemiddeld én marginaal) voor woningen met 80 woningpunten of 2 Huurcontracten zijn geliberaliseerd als zij na 1 juli 1994 zijn afgesloten (1 juli 1989 voor nieuwbouwwoningen) en de
basishuur bij afsluiting van het contract boven de huursubsidie-/huurtoeslaggrens ligt. Deze liberalisatiegrens ligt voor het
voor huurtijdvak 2006 (zie voetnoot 3) op 615,01 euro. Volgens WoON 2006 zijn er 185 dzd woningen met een huur boven
de liberalisatiegrens. Van deze woningen zijn er 133 dzd waarvan de huidige bewoner na 1994 in de woning is komen
wonen. Van de rest zijn er 7 dzd woningen die na 1989 gebouwd zijn. Hiermee zijn er naar schatting 140 dzd
geliberaliseerde woningen. 22
minder ongeveer 4,15 euro bedraagt.3 Voor elk extra woningpunt daarboven stijgt de maximaal
redelijke huur met ongeveer 4,56 euro zodat de gemiddelde maximaal redelijke puntprijs boven
de 80 woningpunten geleidelijk toeneemt tot 4,43 euro voor een woning van 250 woningpunten
(het maximum voor zelfstandige woonruimte).4
Figuur 2.1 Maximaal redelijke puntprijzen voor zelfstandige woonruimte, euro per maand
gemiddelde maximaal redelijke puntprijs
4,00
4,10
4,20
4,30
4,40
4,50
4,60
4,70
40 70 100 130 160 190 220 250
woningpunten
Huurtijdvak 2007 2006 2005 2004
marginale maximaal redelijke puntprijs
4,00
4,10
4,20
4,30
4,40
4,50
4,60
4,70
40 70 100 130 160 190 220 250
woningpunten
Huurtijdvak 2007 2006 2005 2004
Figuur 2.1 laat tevens zien dat de maximaal redelijke puntprijzen en daarbij behorende
maximaal redelijke huren in de afgelopen jaren elk jaar wat verhoogd zijn. Deze verhoging
wordt elk jaar vastgesteld door de Minister van VROM.
De maximale huurverhoging bepaalt de maximale stijging die verhuurders aan zittende
huurders in rekening mogen brengen, mits daardoor de huur de maximaal redelijke huur niet
overstijgt. Ook de maximale huurverhoging wordt jaarlijks door de Minister van VROM
vastgesteld. Figuur 2.2 laat de ontwikkeling van de maximale huurverhoging in de afgelopen
tien jaar zien. In de huurtijdvakken 2002-2004 was sprake van een staffel waarbij verschillende
maxima golden die groter werden naarmate de afstand van de werkelijke huur tot de maximaal
redelijke huur groter was. Voor de komende kabinetsperiode is afgesproken de maximale huurverhoging
te beperken tot de inflatie van het aan het huurtijdvak voorafgaande kalenderjaar.
De maximale huur die een zittende huurder betaalt wordt dus bepaald door de bij aanvang
van zijn huurcontract geldende maximaal redelijke huur, vermeerderd met de maximale
jaarlijkse huurstijging in de jaren sindsdien, maar nooit meer dan de actuele maximaal redelijke
huur. De maximale huur van iemand die een nieuw woningcontract aangaat, wordt bepaald door
de actuele maximaal redelijke huur.
3 De parameters van het huurprijsbeleid worden vastgelegd voor de periode van een huurtijdvak. Huurtijdvakken lopen van 1
juli van een jaar tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. De enquêtes waarop WoON 2006 is gebaseerd, zijn
afgenomen in de tweede helft van 2006 zodat de parameters van het huurbeleid die relevant zijn voor het onderzoek
betrekking hebben op het huurtijdvak 2006 dat loopt van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2007.
4 De ‘trilling’ in het plaatje van de marginale maximaal redelijke puntprijs wordt veroorzaakt door afronding op hele
eurocenten.
Figuur 2.2 Parameters huurprijsbeleid, % 7
6
5
4
3
2
1
0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Doordat de jaarlijkse aanpassing van de maximaal redelijke huur afwijkt van de maximale
huurstijging (zie figuur 2.2) hangt de maximale huur die voor een woning kan worden gevraagd
af van het tijdstip waarop het huidige contract is afgesloten en is het mogelijk dat voor
overigens identieke woningen een verschillende maximale huur geldt. Figuur 2.2 laat echter
zien dat de aanpassing van de maximaal redelijke huur in de afgelopen tien jaar nooit groter is
geweest dan de maximale huurstijging zodat voor alle woningen die na 1996 zijn verhuurd de
maximale huur gelijk is aan de maximaal redelijke huur. Het verschil tussen de jaarlijkse aanpassing van de maximaal redelijke huur en de maximale huurverhoging betekent ook dat de werkelijk betaalde huur voor overigens identieke woningen kan verschillen en afhankelijk is van de datum waarop het huurcontract inging. De huurregulering betekent dat de verdeling van huurwoningen niet bij opbod plaats kan vinden
zoals bij koopwoningen. In plaats daarvan is sprake van rantsoenering op basis van een systeem
van woningtoewijzing en wachtlijsten. 2.2 Woningcorporaties
In de huurwoningmarkt (3,0 mln zelfstandige woningen) wordt de verhuur gedomineerd door
woningcorporaties. Woningcorporaties zijn stichtingen. Zij zijn op afstand van de overheid
geplaatst en zij hebben middels het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) de taak
gekregen om betaalbare woningen van acceptabele kwaliteit aan te bieden aan huishoudens met
lage inkomens -de doelgroep bestaat uit huishoudens die gezien hun inkomen in aanmerking
kunnen komen voor huurtoeslag -en hulpbehoevende huishoudens. Hiertoe exploiteren zij 2,4 23 mln huurwoningen en zijn zij betrokken bij ontwikkeling van nieuwe woningen. Eind 2005
waren er een kleine 500 woningcorporaties. Het gemiddelde woningbezit van
woningcorporaties was dus een kleine vijfduizend woningen, maar de grootste drie hadden
samen ruim 180 dzd woningen in beheer. In veel gemeenten is/zijn één of enkele
woningcorporatie(s) de enige aanbieder(s) van huurwoningen van enig belang. Voor het huidige onderzoek is van belang dat door hun sociale doelstelling, woning corporaties niet alle ruimte voor huurverhoging benutten en de woninghuren lager liggen dan de huurregulering toelaat. In dit verband spreekt Aedex/IPD (2007) van een economisch offer voor sociaal beleid, waarvan zij voor 2006 schatten dat het om een rendementsoffer van 1,7%-punt gaat. 2.3 Huurtoeslag
De huurtoeslag is bedoeld voor huishoudens die in vergelijking met hun inkomen een te dure
woningen bewonen. Hierbij gelden maximale inkomens en minimale en maximale huren. In
huurtijdvak 2006 (1 juli 2005 t/m 30 juni 2006) ontvingen bijna 1 mln huishouden samen bijna
1,8 mld euro huurtoeslag (toen nog huursubsidie). Ceteris paribus verlaagt dit de woonlasten
voor de laagste inkomens met 20%. 24 3
Woninghuurbeleid en woonlasten Dit hoofdstuk onderzoekt de mate waarin het in het vorige hoofdstuk besproken woninghuurbeleid
de woonlasten van huurders verlaagt. Dit wordt onderzocht met het microgegevensbestand
WoON 2006 (Woon Onderzoek Nederland) door voor alle huurders in het bestand de
netto huur (kale huur na aftrek van huurtoeslag) te vergelijken met de huur waarvoor een
commerciële verhuurder de woning in de huidige marktverhoudingen zou willen verhuren (de
markthuur). Het deel van de woonlastenverlaging dat samenhangt met de huurtoeslag is
rechtstreeks af te lezen uit WoON 2006. De overige woonlastenverlaging wordt uitgesplitst naar
het effect van de huurregulering en het effect van huurbeleid van de verhuurder. Hiertoe moet
een inschatting worden gemaakt van de maximale huur die de huurregulering toestaat, de
reguleringshuur en van de markthuur. Het verschil tussen markthuur en reguleringshuur
beschouwen we als het effect van de huurregulering en het verschil tussen reguleringshuur en
de kale huur als het effect van beleid van woningcorporaties. In dit hoofdstuk wordt niet gekeken naar de verdere doorwerking van de woonlasten verlaging door het woninghuurbeleid op de prijsvorming, de vraag en het aanbod op de huurwoningmarkt. In die zin is sprake van een ‘ceteris paribus’ meting. Doorwerkings-en terugkoppelingseffecten zijn het onderwerp van de hoofdstukken 4 en 5. Hierna wordt eerst ingegaan op enkele definities, berekeningwijzen en afbakeningen van huren,
huurders en verhuurders en huurcontracten. In paragraaf 3.2 worden enkele kengetallen ten
aanzien van de hoogte van de huren voor enkele huurbegrippen gepresenteerd. In paragraaf 3.3
worden de impliciete en expliciete subsidies op de woonlasten van huurders die het gevolg zijn
van het woninghuurbeleid gepresenteerd. De woonlastenverlaging gaat vooral ten koste van de
inkomsten van woningcorporaties. Paragraaf 3.4 gaat globaal na wat dit betekent voor de
financiële situatie van woningcorporaties. 3.1
Huren, huurders en verhuurders
In deze paragraaf bespreken we achtereenvolgens de verschillende huurbegrippen en hun
berekeningswijzen, en wordt ingegaan op afbakeningen van verschillende soorten huurders,
verhuurders en typen huurcontracten. 3.1.1
Huurbegrippen
In het onderzoek worden vier huurbegrippen gehanteerd. Het gaat om de markthuur, de
reguleringshuur, de kale huur en de netto huur. Figuur 3.1 laat de huurbegrippen in hun
onderlinge relatie zien en benoemt de verschillen. Definities en berekeningswijzen van de
huurbegrippen worden hieronder achtereenvolgens besproken. Figuur 3.1 Huurbegrippen en subsidies Verlaging door
huurregulering
Verlaging door
verhuurders
Huurtoeslag Markthuur € 9100 per jaar € 2700 Reguleringshuur € 6400 per jaar € 1500 Kale huur € 4800 per jaar
€ 600
Netto huur € 4300 per jaar Markthuur De markthuur is de huur die een commerciële verhuurder minimaal verlangt om de woning te
verhuren. Het alternatief voor verhuren is verkopen. De opbrengst van onmiddellijke verkoop
van de woning is de vrije marktwaarde van de woning. Voor het doel van dit onderzoek wordt
de vrije marktwaarde van een woning in 2006 benaderd als de WOZ-waarde op peildatum 1
januari 2003 opgehoogd met 14½%. Om de verhuurder ertoe te bewegen de woning niet onmiddellijk te verkopen maar eerst een
jaar te verhuren zal de verhuurder minimaal een huur willen hebben die zo hoog is dat de tegen
de rendementseis van de verhuurder contant gemaakte huuropbrengst na aftrek van de
instandhoudingskosten plus de verwachte opbrengst bij verkoop na een jaar gelijk is aan de
huidige vrije marktwaarde. Volgens Koning et al. (2006, pp. 38-40) zijn de instandhoudingskosten (in 2006) circa 1,4%
van de vrije marktwaarde, is de rendementseis van commerciële verhuurders nominaal 7% en
verwachten zij dat de prijs van een woning in een jaar 3% stijgt. Op basis hiervan bedraagt het
bruto aanvangsrendement (BAR) 5,4%, dat wil zeggen dat de markthuur 5,4% van de vrije
marktwaarde is. Het totale rendement moet immers 7% bedragen. Hiervan wordt (naar
verwachting) 3% gerealiseerd door prijsstijging van de woning. Huurinkomsten minus
instandhoudingskosten moeten daarmee goed zijn voor een rendement van 4%.5 In combinatie
met de instandhoudingskosten resulteert dan de genoemde markthuur. Gebruikmakend van de
benadering van de vrije marktwaarde middels de WOZ-waarde wordt de markthuur berekend
als 5,4% van de naar 2006 opgehoogde WOZ-waarde. 5 Dit wordt ook wel de directe rendementseis genoemd. Een directe rendementseis van 4% spoort goed met de behaalde
rendementen op woningen door commerciële vastgoedexploitanten. Volgens de ROZ/IPD Vastgoedindex varieerde deze in
de afgelopen jaren tussen 3,9% en 4,2%. 26 Nederlandse woningen zijn duur De prijzen van Nederlandse woningen zijn in het afgelopen vijftien jaar sterk gestegen, met name in de tweede helft van
de jaren negentig. Betekent dit nu ook dat woningen in Nederland duur zijn? Om deze vraag te beantwoorden, vergelijken we de betaalbaarheid van woningen in Nederland met de
betaalbaarheidsmeting van Cox en Pavletich (2007) voor 159 stedelijke woningmarkten in zes Angelsaksische landen
(Australië, Canada, Ierland, Nieuw Zeeland, VK en VS) in 2006. Cox en Pavletich (2007) definiëren de betaalbaarheid
van woningen in een woningmarkt in een bepaalde periode als de mediane prijs van in die periode verkochte woningen
in die markt gedeeld door het mediane bruto inkomen van alle huishoudens in die markt. De zo berekende
betaalbaarheid wordt als het mediane inkomensveelvoud aangeduid. Cox en Pavletich (2007) classificeren een
woningmarkt als ‘betaalbaar’ als het mediane inkomensveelvoud drie of minder is. Als het mediane inkomensveelvoud
tussen drie en vier ligt wordt de woningmarkt als ‘matig onbetaalbaar’ geclassificeerd. Bij een mediaan
inkomensveelvoud tussen vier en vijf noemen zij de woningmarkt ‘erg onbetaalbaar’, terwijl zij spreken een ‘ernstig
onbetaalbare’ woningmarkt bij mediane inkomensveelvouden van vijf of meer. Het mediane inkomensveelvoud voor heel Nederland is 6,8 in 2006. Hiermee is de Nederlandse woningmarkt volgens
Cox en Pavletich (2007) ‘ernstig onbetaalbaar’. In het spectrum van de 159 door Cox en Pavletich onderzochte
stadsregio’s zou Nederland de 23-ste minst betaalbare woningmarkt zijn. Met mediane inkomensveelvouden van 6,1 en
6,3 zijn de stadsregio’s Twente en Rotterdam de meest betaalbare van Nederland. Desalniettemin zijn ook zij ‘ernstig
onbetaalbaar’. Met een mediaan inkomensveelvoud van 7,7 is de Stadsregio Amsterdam de minst betaalbare, gevolgd
door de stadregio’s van Eindhoven (7,3) en Utrecht (7,1). De Stadsregio Amsterdam zou de dertiende minst betaalbare
woningmarkt zijn in de lijst van Cox en Pavletich, gelijk met Vancouver. Alleen steden als Los Angeles, Sydney, Londen
en San Francisco zijn nog minder betaalbaar. Met een mediaan inkomensveelvoud van 7,2 is New York meer
betaalbaar dan Eindhoven. Volgens Cox en Pavletich hangt de betaalbaarheid sterk samen met het gevoerde ruimtelijke ordeningsbeleid. Hoe
restrictiever dit is, hoe minder betaalbaard de woningen. Ook Nederland kent een restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid
en in de visie van Cox en Pavletich is dat een belangrijke verklaring voor de slechte betaalbaarheid van Nederlandse
woningen. Kranendonk en Verbruggen (2008) maken duidelijk dat er in ieder geval geen sprake is van een speculatieve
overwaardering. Tenslotte wordt bij deze meting van de betaalbaarheid geen rekening gehouden met subsidiëring van
woonlasten zoals dat in Nederland, maar ook in de VS, op grote schaal gebeurt. Deze berekeningswijze is ook gehanteerd in Brouwer et al. (2004, p.15), zij het dat daar wordt
gewerkt met een niet-opgehoogde WOZ-waarde.6 Koning et al. (2006, p.39) berekenen een
toegerekende huurwaarde voor koopwoningen van 5,7% van de waarde van de woning. Het
verschil met de 5,4% hangt samen met makelaars-en afsluitkosten bij verhuizing. Voor kopers
verhogen deze de gebruikerskosten en huurwaarde met ruim 0,2% van de vrije marktwaarde.
Voor (ver)huurders is van dit soort kosten geabstraheerd. Berekeningen met WoON 2006 geven aan dat voor het (kleine) geliberaliseerde segment
van de Nederlandse huurmarkt de kale huur gemiddeld 4,7% van de vrije marktwaarde
bedraagt. Naarmate de afstand tot het gereguleerde segment toeneemt, neemt echter ook het
huurrendement toe. Voor geliberaliseerde woningen met een huur net boven de liberalisatie 6 Dit onderzoek is gevalideerd door het CPB (zie CPB Notitie 2004/51). grens (van 615 euro per maand) is het huurrendement 4,2%, voor geliberaliseerde huurwoningen
met een huur die tussen 200 en 400 euro per maand hoger is dan de liberalisatiegrens
is het huurrendement 4,7% en voor geliberaliseerde huurwoningen met een huur die meer dan
400 euro per maand hoger is dan de liberalisatiegrens loopt het huurrendement op tot gemiddeld
7,6%. Hoewel enige voorzichtigheid bij deze cijfers is gepast omdat zij gebaseerd zijn op vrij
kleine deelsteekproeven, wijst dit patroon er mogelijk op dat naarmate geliberaliseerde
woningen een huur hebben die dichter tegen de liberalisatiegrens aanligt, de verhuurder meer
last ondervindt van concurrentie met het gereguleerde segment. De verhuurder ziet zich
daardoor genoodzaakt de huur te verlagen tot onder het niveau dat voor hem acceptabel is. In
dergelijke omstandigheden zal de verhuurder de woning zo snel mogelijk in de vrije verkoop
willen doen. De consequentie is een kleine en slinkende commerciële woningverhuur. Reguleringshuur De reguleringshuur is de maximale huur die voor een woning gevraagd had kunnen worden
gegeven de datum waarop het daarop rustende huurcontract is ingegaan en gegeven de huidige
en historische parameters van de huurregulering. De reguleringshuur wordt benaderd als de
maximaal redelijke huur, die op zijn beurt kan worden bepaald als het product van het aantal
punten van de woning onder het woningwaarderingssysteem en de op 1 januari 2006 geldende
puntprijzen.7 Het kan voorkomen dat de maximaal redelijk huur hoger is dan de markthuur. In
dat geval wordt de reguleringshuur afgetopt op de markthuur. De Bijlage bevat een verdere
uitwerking van de berekeningswijze van de reguleringshuur. Kale huur De kale huur is de feitelijke huur die de huurder betaalt voor het huren van de woning zonder
dat rekening wordt gehouden met allerlei bijkomende kosten voor service, verwarming,
verzekering etc., en zonder dat rekening wordt gehouden met eventuele huurtoeslag. De kale
huur is rechtstreeks af te lezen in WoON 2006. Netto huur De netto huur, tenslotte, is de kale huur minus de huurtoeslag en kan eenvoudig worden
berekend met in WoON 2006 beschikbare gegevens. 3.1.2
Huurders, verhuurders en huurcontracten
Als huurders worden aangemerkt alle huishoudens die een woning huren. WoON 2006 bevat
gegevens die representatief zijn voor 3 302 dzd hurende huishoudens. Als men zich beperkt tot
huurders voor wie de huur die zij betalen bekend is, blijven er 3 003 huishoudens over. De huur
is met name niet bekend bij huurders van onzelfstandige woonruimte, maar er zijn ook ruim
duizend huurders van zelfstandige woningen waarvoor de huur niet bekend is. Bij berekeningen 7 Zie paragraaf 2.1 voor een uitleg van de gehanteerde begrippen. met WoON 2006 ten behoeve van dit onderzoek worden bovendien huishoudens met extreem
lage (netto maandhuur minder dan vijftig euro) of hoge huren (kale maandhuur groter dan
vijfduizend euro) weg gelaten. Dit reduceert het aantal gerepresenteerde huurders tot 2 990 dzd.
Deze huurders worden onderverdeeld in huurders die behoren tot de doelgroep van het
woninghuurbeleid en overige huurders. WoON 2006 geeft aan of een huishouden tot de
doelgroep behoort of niet. Ook wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten verhuurders, te
weten sociale verhuurders (woningcorporaties) en overige verhuurders. Ook dit is rechtstreeks
af te lezen uit WoON 2006. Tenslotte wordt onderscheid gemaakt naar het type huurcontract. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde en geliberaliseerde huurcontracten. De huurregulering is van toepassing op de gereguleerde huurcontracten. Geliberaliseerde huurcontracten kennen (vrijwel) geen beperkingen voor hoogte en stijging van de huur. Geschillen kunnen ook niet voor een huurcommissie worden gebracht maar lopen via de rechter. Alleen over de aanvangshuur kan advies bij de huurcommissie worden gevraagd. Voetnoot 2 (pag. 21) bespreekt de voorwaarden waaronder een huurcontract geliberaliseerd is en de manier waarop hiermee bij berekeningen op WoON 2006 is omgegaan. 3.2 Huurniveaus
Tabel 3.1 presenteert de gemiddelde hoogte van de jaarhuur en het aandeel daarvan in het
besteedbaar huishoudensinkomen voor de verschillende huurbegrippen uitgesplitst naar
verschillende soorten huurders, verhuurders en huurcontracten. WoON 2006 bevat 24,1 dzd hurende huishoudens die voor het huidige onderzoek bruikbaar zijn (zie paragraaf 3.1.2). Hiervan behoren er 10,7 dzd tot de doelgroep, worden er 19,8 dzd door woningcorporaties verhuurd en vallen er 23,0 dzd onder de huurregulering. Na weging resulteert dit in een landelijk beeld van bijna 3 mln hurende huishoudens, waarvan er 1,3 mln tot de doelgroep behoren, waarvan er bijna 2,4 mln worden verhuurd door woningcorporaties en waarvan er een kleine 2,9 mln onder de huurregulering vallen. De tabel laat zien dat de markthuur gemiddeld 9,1 dzd euro per jaar bedraagt en, zoals verwacht mag worden, voor de doelgroep lager ligt dan voor overige huurders. Dit geldt voor alle huurbegrippen. Ook in lijn met de verwachting is dat voor alle huurbegrippen bij verhuur door woningcorporaties de huur gemiddeld lager is dan bij verhuur door ander verhuurders. Hetzelfde geldt voor gereguleerde versus geliberaliseerde huur. De netto huur bedraagt gemiddeld iets minder dan de helft van de markthuur. Voor geliberaliseerde woningen is de huur ongeveer drie kwart van de markthuur. Tabel 3.1 Huren, huurders en verhuurders in WoON 2006
Alle huurwoningen
Verhuurd door Verhuurd aan
Woningcorporaties
Overige
verhuurders
Doelgroep Overige
huurders
Type huurcontract
Gereguleerd
Geliberaliseerd Ongewogen 24 086 19 770 4 316 10 662 13 424 23 022 1 064
Gewogen (x 1 000) 2 990 2 370 620 1 320 1 669 2 850 140 Gemiddelde huur per huishouden per jaar (euro) Voor maar circa een kwart van de huurders (6 201 waarnemingen, 737 dzd huishoudens) kan de reguleringshuur berekend worden op Markthuur 9 107 8 620 10 966 8 410 9 658 8 919 12 930
Reguleringshuura 6 397 6 145 7 388 5 832 6 840 6 070 12 930
Kale huur 4 840 4 655 5 547 4 501 5 108 4 599 9 753
Netto huur 4 285 4 027 5 272 3 358 5 018 4 032 9 431
Aandeel van huur in besteedbaar inkomen (%)b
Markthuur 54,4 52,1 63,2 71,6 40,7 54,4 54,1
Reguleringshuura 36,5 35,9 38,6 46,7 28,4 35,6 54,1
Kale huur 28,1 27,9 28,8 36,6 21,4 27,5 41,7
Netto huur 23,6 22,8 26,5 26,9 21,0 22,8 39,0
WOZ-waarde (dzd euro) 168,6 159,6 203,1 155,7 178,8 165,2 239,5
a basis van waargenomen woningpunten. Voor (bijna) alle andere huurwoningen is de reguleringshuur berekend op basis van bijgerekende woningpunten (zie de bijlage). Voor geliberaliseerde woningen is de reguleringshuur gelijk gesteld aan de markthuur.
b Als besteedbaar inkomen is het gecoördineerde CBS begrip genomen gecorrigeerd voor ontvangen huurtoeslag. Gemiddeld slokt de netto huur 23,6% van het besteedbaar inkomen van huishoudens op. Zonder
de woonlastenverlaging van het woninghuurbeleid zou dit bij een ongewijzigde woonkeuze
(‘ceteris paribus’) oplopen tot 54% van het besteedbaar inkomen. Voor huishoudens buiten de
doelgroep liggen de percentages wat lager en is ook het effect van het woninghuurbeleid
beperkter. Voor huishoudens die tot de doelgroep behoren zou de huur zonder woninghuurbeleid
gemiddeld tot boven de 70% van het besteedbaar inkomen oplopen. Figuur 3.2 Markthuur (lijn) en kale huur (puntenwolk), 2006 30 Koning et al. (2006) laat zien dat in 2006 de gebruikerskosten van de woning voor een
eigenaar-bewoner gemiddeld 44% van het inkomen bedragen. Hiermee zijn de uitgaven aan
wonen voor eigenaar-bewoners in relatie tot hun inkomen bijna het dubbele van dat van
huurders. Koning et al. (2006) geeft ook aan dat de fiscale behandeling van de woning eigenaarbewoners
een subsidie van 20% op de woonlasten van eigenaar-bewoners inhoudt. Zonder deze
subsidie zou het aandeel van de woonlasten in het inkomen voor eigenaar-bewoners ceteris
paribus oplopen tot gemiddeld circa 55%, vergelijkbaar met de markthuur voor huurders. Figuur 3.2 hierboven laat de kale huur en markthuur als functie van de WOZ-waarde zien.
Duidelijk is dat de kale huur over het algemeen lager is dan de markthuur. Opvallend is dat dit
met name voor duurdere woningen het geval is, terwijl voor goedkopere het verschil tussen
markthuur en kale huur, zowel absoluut als relatief, kleiner is. Figuur 3.3 Huurquotesa a Het besteedbaar inkomen is het CBS-begrip op huishoudensniveau exclusief eventueel ontvangen huurtoeslag. Figuur 3.3 geeft een gedetailleerder beeld van het inkomensbeslag van de huur en de verdeling
daarvan naar inkomensniveau. Het algemene beeld is dat huurders met hogere inkomens in
verhouding tot hun inkomen minder uitgeven aan huur. Ook het effect van de diverse aspecten
van het woninghuurbeleid is in relatie tot het inkomen groter voor huurders met lagere
inkomens. Wat verder opvalt, is dat ceteris paribus markthuren voor veel huishoudens met een
laag inkomen prohibitief hoog zouden zijn en zij dan waarschijnlijk niet in hun huidige woning
zouden kunnen wonen. 3.3 De woonlastenverlaging van het woninghuurbeleid
Omvang en verdeling De omvang en de verdeling van de totale woonlastensubsidie staan gerapporteerd in tabel 3.2.
Hieruit blijkt dat de woonlasten van huurders door het woninghuurbeleid met in totaal 14,4 mld
euro worden verlaagd (2½% BBP). Dat komt neer op gemiddeld 4,8 dzd euro per huishouden
per jaar, hetgeen de woonlasten van huurders met 49% verlaagt. Ter vergelijking, Koning et al.
(2006) laat zien dat met de fiscale behandeling van koopwoningen een vergelijkbaar bedrag
(14¼ mld euro) is gemoeid en dat dit de woonlasten van huiseigenaren met 20% verlaagt. Ter
Rele en Van Steen (2001) vinden dat met de woonlastenverlaging door het woninghuurbeleid in
2001 nog 8 mld euro was gemoeid. Ook toen al was dat even veel als de fiscale subsidiëring
van koopwoningen. Tabel 3.2 Woonlastenverlaging: omvang, samenstelling en verdeling Onderdelen tellen niet helemaal op tot totaal omdat de woonlastenverlaging door de huurregulering en door het beleid van verhuurders Alle huur-Verhuurd door Verhuurd aan Type huurcontract
woningen Woning-Overige Doelgroep Overige geregugeliberalicorporaties
verhuurders huurders leerd seerd
Totaal bedrag (mln euro) 14 415 10 883 3 532 6 670 7 745 13 925 490
Per huishouden (euro)a 4 821 4 593 5 694 5 051 4 639 4 886 3 500
w.v. door huurregulering 2 693 2 465 3 593 2 553 2 804 2 828 -
door verhuurders 1 540 1 484 1 761 1 308 1 721 1 458 3 178
huurtoeslag 555 628 275 1 143 90 567 322
Aandeel van het inkomen (%) 30,8 29,3 36,7 44,8 19,7 31,6 15,1
Percentage markthuur (%) 48,8 50,0 44,5 55,7 43,5 50,4 17,4
a niet voor alle huurders uitgerekend kunnen worden (zie paragraaf 3.1 en de bijlage). Van de totale woonlastenverlaging komt 6,7 mld euro ten goede aan huurders in de doelgroep.
Aangezien het woninghuurbeleid erop gericht is om de woonlasten juist voor deze huishoudens
betaalbaar te houden, is het opvallend dat deze huishoudens ternauwernood de helft van de
totale woonlastenverlaging ontvangen. Meer dan de helft (7,7 mld euro) komt terecht bij
huishoudens met midden en hoge inkomens. Een huishouden in de doelgroep heeft gemiddeld 32 ook maar iets meer voordeel van de woonlastenverlaging dan een huishouden buiten de
doelgroep. In verhouding tot het inkomen heeft een huishouden in de doelgroep wel veel meer
voordeel van de woonlastenverlaging dan andere huishoudens. De tabel laat ook zien dat met gemiddeld 2,7 dzd euro per huishouden, de huurregulering het
meest bijdraagt aan de woonlastenverlaging. Daarnaast vragen verhuurders huren die gemiddeld
1,5 dzd euro lager liggen dan wat maximaal redelijk is. Opvallend is dat niet alleen woningcorporaties
dit doen. Ook andere verhuurders vragen minder huur dan wat maximaal is
toegestaan. Voor een deel hangt dit samen met het feit dat deze verhuurders onderling sterk
verschillen. Naast grote commerciële verhuurders (beleggers), bestaat deze groep uit
particuliere verhuurders, overheden en familie en vrienden van de huurder. Niet al deze soorten
verhuurders werken even commercieel. Met name bij verhuur door overheid en door familie of
vrienden is de huur veel lager dan wat maximaal is toegestaan. Verder hebben commerciële
verhuurders mogelijk last van concurrentie door woningcorporaties. Voor de goedkopere
woningen in het gereguleerde segment is dat duidelijk. Zoals de discussie over de hoogte van de
markthuur in paragraaf 3.1.1 aangeeft, betekent de concurrentie door woningcorporaties dat
commerciële verhuurders zich genoodzaakt kunnen zien om ook voor de duurdere woningen in
het geliberaliseerde segment onder de markthuur te verhuren. Bovendien is in dat segment
mogelijk sprake van concurrentie met de fiscaal ondersteunde koopwoningmarkt. De huurtoeslag speelt in het gehele beeld een relatief bescheiden rol, maar is wel van groot
belang voor huishoudens in de doelgroep. Opvallend is dat er ook (een paar) huishoudens zijn
die huurtoeslag ontvangen ondanks dat hun woning geliberaliseerd is en zij dus een huur
betalen die hoger is dan de bovengrens van de huurtoeslag. Inkomenseffecten van de woonlastenverlaging Figuur 3.4 laat zien hoe de woonlastensubsidie en de onderscheiden onderdelen ervan
samenhangen met het inkomen van huishoudens. De figuur laat zien dat de hoogte van het
inkomen nauwelijks een rol lijkt te spelen. Alle inkomensgroepen profiteren nagenoeg even
veel van het woninghuurbeleid, namelijk tussen de 4 dzd en 5 dzd euro per huishouden. In een
percentage van het inkomen uitgedrukt, neemt het voordeel wel af met de hoogte van het
inkomen. Voor huurders met de laagste inkomens bedraagt de woonlastenverlaging 65% van
hun inkomen. Voor de rijkste huurders is dit nog 12%. Er zijn wel verschillen. Voor de laagste
inkomens is de (inkomensafhankelijke) huurtoeslag van relatief groot belang. Voor huurders
met een hoger inkomen speelt de huurverlaging door corporaties een grotere rol. Figuur 3.4 Woonlastenverlaging en inkomena Woonlastenverlaging (dzd euro) Woonlastenverlaging (% inkomen)
6 70
5 60
4
50
40
3
30
2
20
1 10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9
inkomens0
10
deciel
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
Woonlastenverlaging (% markthuur) door: huurtoeslag
70
60
50
40
30
20
10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9
inkomen10
sdeciel
a Huurders van corporatiewoningen gerangschikt naar toenemend huishoudensinkomen. Regionale verschillen Tabel 3.3 laat zien dat de woonlastenverlaging niet overal even groot is. In de Amsterdamse
stadsregio worden de woonlasten voor een gemiddeld huishouden met 6,5 dzd euro verlaagd. In
de drie noordelijke provincies is dit beperkt tot circa 2,7 dzd euro. Het verschil hangt samen met
regionale verschillen in de vrije marktwaarde van overigens vergelijkbare woningen. In dicht
bevolkte regio’s zoals Amsterdam, maar ook in Utrecht en delen van Zuid-Holland, Noord-
Holland en Noord-Brabant, is hierdoor de markthuur relatief hoog. De huurregulering houdt
geen rekening met dit regionale aspect waardoor de maximaal redelijke huur in dicht bevolkte
regio’s ver onder de markthuur ligt. In dunner bevolkte regio’s ligt de maximaal redelijke huur
veel dichter bij de markthuur, in sommige gevallen zelfs daarboven. woningcorporatie
huurregulering
Tabel 3.3 Woonlastenverlaging: regionale verschillen
Totaal bedrag Per huishouden Percentage van markthuur
(mln euro) (euro) (%)
Nederland 14 415 4 821 48,8
Stadsregio Amsterdama 2 781 6 496 58,3
Stadsregio Rotterdama 1 143 3 623 43,2
Stadsregio Den Haaga 887 3 796 40,9
Noordoost-Nederlandb 716 2 722 38,0
a
BON-gebied
b
Provincies Groningen, Friesland en Drenthe 34 Ten slotte maakt de tabel de aparte status van Amsterdam zichtbaar. Zowel het Amsterdamse
bedrag aan woonlastenverlaging per huishouden, als het percentage van de markthuur steekt
met kop en schouders boven de rest van het land uit. De totale woonlastensubsidie verlaagt de
woonlasten in Amsterdam met bijna 60% tegenover een landelijk gemiddelde van een kleine
50%. Binnen de doelgroep loopt het subsidiepercentage zelfs op tot twee derde. Met een
zodanig verstoord prijssignaal mogen de berichten over een op slot geraakte Amsterdamse
woningmarkt geen verwondering wekken. De in de Rotterdamse en Haagse stadsregio’s uitgedeelde woonlastenverlaging van rond de 3¾ dzd euro per huishouden bedragen verlagen de woonlasten met iets meer dan 40%. Dit is in vergelijking met het landelijke gemiddelde, en zeker na beschouwing van Amsterdam, bescheiden. 3.4 De huurinkomsten van woningcorporaties
Het grootste deel van de woonlastenverlaging gaat ten koste van de inkomsten van woningcorporaties.
Ook andere verhuurders hebben er last van en we zien dat de commerciële verhuur
een kwijnend bestaan leidt. Hoe kunnen woningcorporaties zich deze inkomstenderving wel
veroorloven? Hiervoor bestaan een aantal met elkaar samenhangende verklarende factoren. In de eerste plaats was en is sprake van ondersteuning door de overheid. Het vermogen van woningcorporaties is voor een deel met overheidsgeld opgebouwd en in het huidige sociale huurstelsel zijn impliciete en expliciete subsidies en garanties ingebakken. Vóór de bruteringsoperatie werden door het rijk subsidies op de bouw van sociale huurwoningen gegeven. De bruteringsoperatie heeft de woningcorporaties de financiële middelen gegeven om de tot dan toe expliciete subsidies impliciet voort te zetten. Verder wordt sociale nieuwbouw van woningcorporaties ook nu nog mogelijk gemaakt doordat gemeenten bouwgrond tegen gereduceerde prijzen aan woningcorporaties beschikbaar stellen.8 Tenslotte kunnen woning corporaties tegen gunstiger rentetarieven lenen omdat het rijk -in uiterste instantie -financieel garant staat. Verder speelt een rol dat door de waardeontwikkeling van woningen van de afgelopen vijftien jaar het bezit van woningcorporaties veel meer waard is geworden. De waarde ontwikkeling is echter niet vergezeld gegaan van daarbij passende hogere huren. In die zin is sprake van rent sharing: woningcorporaties laten huurders delen in de meevallende waarde ontwikkeling. Het gaat echter uitdrukkelijk om een meevaller. Voor hetzelfde geld was sprake geweest van een tegenvallende waardeontwikkeling zoals in het begin van de jaren tachtig toen de prijzen van woningen met 30% zijn gezakt. Als werkelijk sprake is van rent sharing, wordt een dergelijke tegenvaller goed gemaakt door extra huurstijging. In de mate dat sprake is van rent sharing wordt daarmee het risico van waardefluctuaties van woningen bij de huurder neergelegd. In dat geval kunnen woningcorporaties genoegen nemen met een lagere 8 Zie Van Leuvensteijn en Shestalova (2006, p.42). risicovergoeding. Huurders genieten van lagere huren maar dragen tevens het risico van
waardefluctuaties van hun woningen met zich mee: rent sharing gaat vergezeld van risk
sharing.9 Eigenaar-bewoners hebben ervoor gekozen dit risico te dragen. Huurders zijn
huurders mede omdat zij dit risico niet willen lopen. Tenslotte worden woningcorporaties niet gedisciplineerd door de markt. Dit betekent dat er
geen aandeelhouders zijn die rendement eisen. De sociale doelstellingen van woningcorporaties
betekenen dat zij ook niet aan dergelijke rendementseisen zouden kunnen voldoen. Er wordt
van de woningcorporaties zo een economisch offer gevraagd in de vorm van een laag
rendement. Van Leuvensteijn en Shestalova (2006) geven aan dat dit ook de prikkels voor
woningcorporaties beperkt om te investeren in nieuwbouw. Het beperkt ook hun slagkracht als
zij wel investeren doordat zij moeilijker fondsen kunnen verwerven om investeringen te kunnen
plegen. In plaats van dat woningcorporaties op kapitaalmarkten beleggers kunnen interesseren,
is sprake van vaak moeizame en ondoorzichtige onderhandelingen tussen gemeenten,
woningcorporaties en projectontwikkelaars over wie welke investering voor zijn rekening
neemt, waarbij de uitkomst vaak is dat de gemeente bijspringt en dat woningcorporaties een
deel van hun bezit vaak ver onder de vrije marktwaarde verkopen om de benodigde middelen
vrij te maken.10 9 Hier dringt zich een vergelijking met de opbouw van aanvullend pensioen op. Er is daar ook sprake van rent sharing. Toen
de aandelenmarkten de hemel in groeiden en het vermogen van pensioenfondsen meenamen, hebben pensioenfondsen
hun pensioenpremies verlaagd. Zo profiteerden werknemers mee van de meevallers op de aandelenmarkt. Toen de klad in
de aandelenmarkten kwam, werden pensioenfondsen gedwongen om de premies weer te verhogen: delen in meevallers
betekent ook het delen in het risico.
10 Hof et al. (2006, p.48) betogen dat corporaties een deel van hun woningen moeten verkopen om exploitatietekorten te
dekken en om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Het huurwoningmarktmodel Het effect van het woninghuurbeleid op de huurwoningmarkt wordt bepaald door een complex
geheel van doorwerkingen en terugkoppelingen tussen vraag naar huurwoningdiensten, prijs-en
waardevorming, en aanbod van huurwoningdiensten. Door deze terugkoppelingen hebben
bijvoorbeeld veranderingen in koopkracht invloed op de vraag naar woningdiensten met op hun
beurt effecten op de hoogte van de huur, de waarde van de woning, de aantrekkelijkheid van
nieuwbouw en zo terug naar het aanbod van woningen, de hoogte van de huur en de
koopkracht. Dit betekent dat de directe effecten van beleid heel anders kunnen zijn dan de
uiteindelijke effecten. Zo wordt een subsidie op de huur weliswaar ontvangen door huurders,
maar zou deze nadat alle marktkrachten zijn uitgespeeld via een toegenomen vraag en de
opdrijvende werking die daarvan uitgaat op de huur, uiteindelijk deels – en bij een weinig
elastisch aanbod vrijwel geheel – bij de verhuurders terecht kunnen komen. Om de doorwerkingen en terugkoppelingen inzichtelijk te maken en een goed beeld te krijgen van de uiteindelijke effecten van beleid en de daarmee gepaard gaande maatschappelijke winsten en verliezen, ontwikkelen we in dit hoofdstuk een economisch model van de huur woningmarkt. Dit model brengt de interactie tussen vraag naar en aanbod van huurwoningen en huurwoningdiensten en hun huren, prijzen en kwaliteit systematisch in hun onderlinge verband bijeen. Het sluit conceptueel en qua reikwijdte aan bij het koopwoningmarktmodel uit Koning et al. (2006), maar is aangepast voor de huurwoningmarkt. Het model beschrijft gemiddelden en totalen voor de huurwoningmarkt als één geheel. Hierbij beperken we ons tot het door de woningcorporaties geëxploiteerde deel van de woningmarkt. Het concentreert zich op lange termijn stabiele toestanden zonder veel aandacht aan de aanpassingspaden daartussen. Het abstraheert van interactie met andere woningmarkten (in het bijzonder met commerciële verhuur en de koopwoningmarkt). Er wordt gedaan alsof huren van een woningcorporatie the only game in town is. De empirische invulling van het huurwoningmarktmodel sluit aan bij het koopwoning marktmodel. In de eerste plaats worden parameters en elasticiteiten waar mogelijk over genomen uit het koopwoningmarktmodel. Voor het overige worden de parameters van het model bepaald op basis van kalibratie. Hierna wordt in paragraaf 4.1 eerst een outline gegeven van de belangrijkste elementen van het
model. In paragraaf 4.2 wordt de vraag naar woningdiensten verder ingevuld. In paragraaf 4.3
volgt het aanbod. 4.1 Woningdiensten, huren, prijzen en waarde
Het model is een invulling van een standaard voorraad-aanpassingsmodel voor de woningmarkt.
11 Hierbij beperkt het model zich tot lange-termijnevenwichten en laat aanpassingsprocessen
daartussen onbesproken. Analyses met het model zijn daarmee comparatief-statisch
van aard. Het model beschrijft de vraag naar en het aanbod van woningdiensten. Woningdiensten
worden gegenereerd door woningen, maar woningen, en de diensten die zij leveren,
variëren in kwaliteit. Om deze onderling vergelijkbaar te maken worden alle woningen
omgerekend naar standaardwoningen. Een standaardwoning levert -per definitie-één woningdienst
per jaar. Een woning die twee woningdiensten per jaar genereert is dus equivalent aan
twee standaardwoningen. Woningdiensten worden als een homogeen goed beschouwd en het
aantal woningdiensten dat een woning levert kan gezien worden als de kwaliteit van de woning.
De kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in standaardwoningequivalenten. De kwaliteit van een woning omvat alle kenmerken die in de ogen van de consument de aantrekkelijkheid van een woning bepalen, en waarvoor die consument dan ook bereid is te betalen. De kwaliteit van een woning komt zo tot uitdrukking in de vrije verkoopwaarde. Bij vrije prijsvorming zorgt de markt er bovendien voor dat de waarde per standaardwoning equivalent uniform is zodat het verschil in kwaliteit van een woning afgelezen kan worden uit het verschil in vrije verkoopwaarde. Ook de kwaliteit van een huurwoning kan zo worden bepaald als de prijs die de woning bij een -hypothetische-vrije verkoop zou opbrengen. Als standaardwoning is gekozen voor de gemiddelde koopwoning met een vrije verkoopwaarde (in 2006) van 285½ dzd euro. Dit is een arbitraire keuze die geen gevolgen heeft voor de uitkomsten. De huur gedeeld door het aantal woningdiensten dat een woning genereert is de prijs van een
woningdienst. De vraag naar woningdiensten door een huurder is afhankelijk van de prijs van
woningdiensten, zijn besteedbaar huishoudensinkomen en de samenstelling van zijn
huishouden. Het aanbod van woningdiensten op enig moment is gelijk aan de door de dan bestaande voorraad gegenereerde standaardwoningequivalenten (kortweg ‘de woningvoorraad’). Naarmate de prijs van woningdiensten hoger is, zijn woningen meer waard en is het voor marktpartijen aantrekkelijker om door nieuwbouw, verbouw en sloop het aanbod te vergroten. Dit gaat echter langzaam vanwege het voorraadkarakter van woningen: elk jaar wordt niet meer dan ongeveer 1% van de voorraad bijgebouwd. Het aanbod is daardoor alleen op lange termijn gevoelig voor de prijs van woningdiensten. Dit lange-termijnaanbod is het niveau waar het feitelijke aanbod zich op dat moment naartoe beweegt. Als het lange-termijnaanbod groter is dan het feitelijke aanbod dan zullen toevoegingen aan de voorraad door nieuwbouw en 11 Zie bijvoorbeeld hoofdstuk 1 van Romijn (2000) of DiPasquale en Wheaton (1996). woningverbetering, de onttrekkingen aan de voorraad door sloop en achterstallig onderhoud
overtreffen. Evenwicht op woningmarkt wordt bereikt doordat de prijs van woningdiensten – en daarmee de huur van woningen – zich aanpast. Als de vraag groter is dan het bestaande aanbod, zal door een toename van de prijs van woningdiensten de vraag zich aanpassen aan het aanbod. De hogere prijs maakt woningen meer waard waardoor het aantrekkelijk om door bouwen, verbouwen en slopen de voorraad te laten toenemen waardoor prijs weer langzaam zakt. Uiteindelijk tendeert de woningmarkt naar een evenwicht waarbij de vraag gelijk is aan het lange-termijnaanbod, met een daarbij behorende evenwichtsprijs. Als de prijs van woningdiensten zich niet aanpast om evenwicht te bereiken, bijvoorbeeld doordat er een wettelijk maximum aan gesteld is, is het feitelijk geconsumeerde volume van woningdiensten gelijk aan het minimum van vraag en aanbod. Het rendement op een investering in een standaardwoning met waarde ph is gelijk aan
(w - k)/ p + pˆ , met w de prijs van een woningdienst, k de instandhoudingskosten van een hh woning12 en pˆ h de verwachte woningprijsinflatie. Dit rendement bestaat uit twee delen, te weten het directe rendement dat bestaat uit ontvangen huurinkomsten verminderd met de instandhoudingskosten, en het indirecte rendement dat samenhangt met de (verwachte) waardestijging van de woning. Om ervoor te zorgen dat de hele voorraad vrijwillig wordt aangehouden moet het rendement ten minste gelijk zijn aan het vereiste markt rendement r. De waarde van een (standaard)woning is zo gelijk aan w - k p = . (4.1) h r- pˆ h Dit is niets anders dan de arbitragevergelijking uit het Capital Asset Pricing Model. Op lange
termijn verwachten woningexploitanten een stabiele prijsontwikkeling ph. Er geldt dan pˆ h = ph
en ph = (w - k)/(r
- ph). 4.2 De vraag naar huurwoningdiensten
Een (representatieve) huurder ontleent nut u = [d(h- h )(s- 1)/s
+ (1 - d) x(s- 1)/s]s/(s- 1) aan de
consumptie van h huurwoningdiensten en de consumptie van x overige goederen en diensten,
met d
de verdelingscoëfficiënt van deze CES-functie en s
de (constante) substitutie-elasticiteit
tussen huurwoningdiensten en overige consumptie. De huurder ontleent pas nut aan de 12 Dit betreft onderhoud, verzekering en afschrijvingen. In navolging van Koning et al. (2006) zijn deze niet proportioneel met
de prijs van de woning, maar met de herbouwkosten De reden hiervan is dat een groot deel van de waarde van een woning
de grond betreft, terwijl onderhoud, verzekering en afschrijvingen alleen betrekking hebben op het woongebouw. Inkomen en woonconsumptie Bij het modelleren van de vraag naar huurwoningdiensten is verondersteld dat bij de consumptiekeuze niet de totale
consumptie van woondiensten relevant is, maar slechts een deel daarvan, te weten het deel dat een zekere minimale
hoeveelheid woondiensten overstijgt. Deze bodem in de woonconsumptie is niet afhankelijk van de relatieve prijs van
woondiensten ten opzichte van overige goederen en diensten en ook niet van het inkomen. Deze veronderstelling heeft
tot gevolg dat het budgetaandeel van de woonconsumptie daalt bij stijgend inkomen, hetgeen in overeenstemming is
met geobserveerd consumentengedrag zoals afgebeeld in onderstaande figuur (zie ook Figuur 3.3 op p.31). Huurquote naar inkomensdeciela 60 50 40 30 20 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
kale huur netto huur inkomensdeciel
a
Huishoudens die huren van een woningcorporatie, 2006 consumptie van woningdiensten als hij er minimaal h van consumeert, zodat h
geïnterpreteerd kan worden als de minimale kwaliteit van de woning.13 De huurder heeft verder een budget b en kan dit besteden aan woningdiensten tegen
huurprijs w of aan overige goederen en diensten met prijs px. Als huurprijsbegrip wordt gewerkt
met de kale huur. Dat betekent dat om de vraag naar huurwoningdiensten te kunnen bepalen bij
een bepaald kale huurniveau, rekening moet worden gehouden met een eventuele huurtoeslag.
Deze wordt gemodelleerd als een fractie s van de kale huur, zodat een netto huur van (1-s)w
resulteert. De huurder kiest zijn consumptiepakket van woningdiensten en overige goederen en
diensten zodanig dat hij zijn nut u maximaliseert zodanig dat de uitgaven aan huur en overige
goederen en diensten gelijk zijn aan zijn budget b, ofwel: (s-1) /s (s-1) /s (s /( s-1) max [d (h - h ) + (1 -d )x ] h,x s.t. b = (1 - s)wh + px
x De eerste orde voorwaarden van dit maximalisatieprobleem bepalen dat de optimale vraag naar
huurwoningdiensten van deze huurder gelijk is aan: 13 Dit is de Stone-Geary vorm die in Linear Expenditure Systemen veel wordt toegepast. Zie bijvoorbeeld Neary (1997). 40 .
.
(1 - p v s)w .
.
-s b -- (1 s)wh ds - h h = , (4.2)
p v s 1-s s 1-s 1/(1-s ) met p = [d [(1- s)w] + (1-d ) p ] de prijs van het consumptieaggregaat van vx huurwoningdiensten en overige goederen en diensten. Kalibratie Voor de kalibratie van vraagvergelijking (4.2) wordt aangenomen dat een huurder dezelfde
voorkeuren heeft als een eigenaar-bewoner, maar toevallig een woning huurt en er niet één
gekocht heeft. Dit betekent dat de parameters van de nutsfunctie kunnen worden overgenomen
uit Koning et al. (2006). In het bijzonder betekent dit dat de substitutie-elasticiteit s
de waarde
1,22 heeft. Om de waarde van de verdelingsparameter d
te bepalen, definiëren we de bovenminimale
woonquote (q*) van de eigenaar-bewoners als q* = k (h - h ) h b - kh h = ds .
.
k .
.
1-s , (4.3)
h p v met kh de gebruikerskosten van eigenaar-bewoners. De laatste gelijkheid in vergelijking (4.3)
volgt door de gebruikerskosten te substitueren voor de netto huur in vergelijking (4.2) en te
herschikken. Volgens Koning et al. (2006) bedragen in 2006 de gebruikerkosten voor eigenaarbewoners
van een standaardwoning 3,1% van de waarde van de woning plus instandhoudingkosten
ten bedrage van 4 dzd euro. Tabel 4.1 geeft de WOZ-waarden van woningen waarmee
de gebruikerskosten van een eigenaar-bewoner kunnen worden uitgerekend op 12¾ dzd euro.
Tabel 4.1 laat tevens zien dat het besteedbaar inkomen (b) van de gemiddelde eigenaar-bewoner
in 2006 38¼ dzd euro bedroeg (en van de gemiddelde corporatiehuurder 20 dzd euro). Ook
volgens Koning et al. (2006) bedraagt de minimale woonkwaliteit h van de gemiddelde
eigenaar-bewoner 0,53. Tenslotte is het aantal woningdiensten dat de gemiddelde koopwoning
genereert in paragraaf 4.1 genormaliseerd op één. De bovenminimale woonquote van een
eigenaar-bewoner bedraagt daarmee 19,0%. Kies de eenheid van overige goederen en diensten nu zodanig dat de prijs van het
consumptieaggregaat (pv) precies gelijk is aan de gebruikerskosten kh van een standaardwoning.
Uit vergelijking (4.3) volgt dat ds
gelijk is aan de bovenminimale woonquote van de
gemiddelde eigenaar-bewoner (q* = 19,0%) en dat d
gelijk is aan 25,6%. Uit de definitie van de
prijs van het consumptieaggregaat volgt tenslotte dat de prijs van een eenheid overige goederen
en diensten een kleine 6½ dzd euro bedraagt. Tabel 4.1 WOZ-waarde, huur, inkomen en huishoudenssamenstelling Prijsniveau 2006 berekend door WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2003 op te hogen met 14½%. Alle Eigenaar-Huurders
huishoudens bewoners Alle Woning-Overige
verhuurders corporaties verhuurders
Aantal huishoudens (mln) 6,8 3,8 3,0 2,4 0,6
WOZ-waarde woning(dzd euro) a 234 285 169 160 203
Kale huur (dzd euro) 4,8 4,7 5,5
Netto huur (dzd euro) 4,3 4,0 5,3
Besteedbaar inkomen (dzd euro) 30,0 38,3 20,6 19,9 23,2
Equivalentiefactor 1,43 1,53 1,30 1,31 1,25
a Zoals gezegd bedraagt volgens Koning et al. (2006) de minimale woonkwaliteit h van de
gemiddelde eigenaar-bewoner 0,53. Deze waarde kan echter niet zonder meer worden gebruikt
voor de huurder. Het ligt immers voor de hand dat de minimale woonkwaliteit in ieder geval
afhangt van de omvang en samenstelling van een huishouden: hoe meer personen deel uitmaken
van het huishouden hoe hoger de minimale eisen aan de woonkwaliteit zullen zijn. Maar het is
ook weer niet zo dat een huishouden met twee volwassenen een twee keer zo grote woning
nodig heeft als een eenpersoonshuishouden. Daarom worden de omvang en samenstelling van
een huishouden samengevat in de door het CBS ontwikkelde equivalentiefactor f (zie kader).
Als h de minimale wooneis van een eenpersoonshuishouden is, dan is de minimale wooneis van
een huishouden met equivalentiefactor f gegeven als h = fh . CBS equivalentiefactor Om inkomens van huishoudens van verschillende grootte en samenstelling vergelijkbaar te maken, standaardiseert het
CBS het inkomen. Hiertoe wordt het besteedbare huishoudensinkomen gedeeld door een equivalentiefactor volgens
onderstaande tabel. In de equivalentiefactor komen de schaalvoordelen tot uitdrukking die het gevolg zijn van het
voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Een alleenstaande met een besteedbaar inkomen van 10 duizend
euro en een echtpaar zonder kinderen met een besteedbaar inkomen van 13,7 duizend euro bevinden zich op een even
hoog welvaartsniveau: na standaardisatie bedraagt het inkomen in beide situaties 10 duizend euro. CBS Equivalentiefactoren 1995-2000 Aantal kinderen (jonger dan 18 jaar) Op basis van extrapolatie. Voor huishoudens die niet in het schema voorkomen, wordt de equivalentiefactor f berekend als f = Aantal volwassenen 0 1 2 3 4
1 1 1,33 1,51 1,76a 1,95a
2 1,37 1,67 1,88 2,06 2,28a
3 1,73a 1,95a 2,14a 2,32a 2,49a
4 2,00a 2,19a 2,37a 2,53a 2,68a
a a+0,8c, met a het aantal volwassenen en c het aantal minderjarige kinderen in het huishouden. Zie Siermann et al. (2004) voor
verdere toelichting.
42 Tabel 4.1 laat zien dat de gemiddelde equivalentiefactor van eigenaar-bewoners 1,53 bedraagt.
Daaruit volgt dat de minimale wooneis van een eenpersoonshuishouden 0,35 standaardwoningen
bedraagt. De gemiddelde equivalentiefactor van een corporatiehuurder is met 1,31
wat lager, wat betekent dat het gemiddelde huishouden dat een corporatiewoning huurt wat
kleiner is dan een huishouden met een koopwoning. De bijbehorende minimale wooneis h
bedraagt 0,45 voor de gemiddelde corporatiehuurder. Het subsidiepercentage s bedraagt tenslotte gemiddeld voor alle corporatiehuurders (inclusief huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen) 13,5% van de kale huur. De hoogte van de huurtoeslag is onder meer afhankelijk van de hoogte van het inkomen en van hoogte van de huur. Bij wijze van benadering wordt dit percentage echter uniform toegepast. Figuur 4.1 De markt voor huurwoningdiensten Prijs van een woningdienst (dzd euro) 25 20 15 10 5 0 De totale vraag naar huurwoningdiensten De totale vraag naar huurwoningdiensten wordt verkregen door de vraag van de gemiddelde,
representatieve corporatiehuurder te vermenigvuldigen met het aantal huurders (2,4 mln, zie
tabel 4.1). De resulterende vraagcurve naar huurwoningdiensten is afgebeeld in figuur 4.1,
zowel met als zonder huurtoeslag. De figuur laat zien dat bij de huidige bruto prijs van 8,3 dzd
euro per woningdienst (netto 7,2 dzd euro) er vraag is naar ruim 2,2 mln huurwoningdiensten 43 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000
Standaardwoningequivalenten (dzd)
AH
G
FE
D
C
B
vraag met
huurtoeslag
vraag zonder
huurtoeslag
K
huidig
aanbod
huidige prijs
lange-termijnaanbod
bij commerciële
verhuur
(B). Dit wil zeggen dat corporatiehuurders bij de huidige huurprijzen eigenlijk een woning van
dezelfde kwaliteit zouden willen bewonen als de gemiddelde eigenaar-bewoner, terwijl het
inkomen van de gemiddelde corporatiehuurder toch maar iets meer dan de helft is van dat van
de gemiddelde eigenaar-bewoner (zie tabel 4.1). Het huidige aanbod van 1,3 mln huurwoningdiensten is bij lange na niet toereikend om aan deze vraag te voldoen. Pas als de netto prijs van huurwoningdiensten stijgt tot 18,9 dzd euro (bruto 21,9 dzd euro) daalt de vraag tot het huidige aangeboden niveau en is sprake van een korte-termijnmarktevenwicht (C). Zoals in de inleiding is opgemerkt, is hierbij geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat bij dergelijke prijzen huurders zullen overstappen naar de koopwoningmarkt. 4.3 Het aanbod van huurwoningdiensten
Op korte termijn is het aanbod van huurwoningdiensten vast en bepaald door de aanwezige
voorraad huurwoningen. Zoals in figuur 4.1 is af te lezen werden in 2006 circa 1,4 mln
huurwoningdiensten aangeboden. Dit aanbod is het resultaat van de aanwezigheid van 2,4 mln
corporatiehuurwoningen die ieder gemiddeld 0,56 woningdiensten produceerden. Hierbij is als
standaardwoning de gemiddelde koopwoning met een waarde van 285½ dzd euro gekozen.
Deze produceert één woningdienst. De gemiddelde kwaliteit van de huurwoningen is bepaald
op basis van de verhouding van WOZ-waarden (zie tabel 4.1). Zoals in paragraaf 4.1 is betoogd, wordt het aanbod van woningdiensten op de lange termijn ( H ) beïnvloed door de waarde van een standaardwoning (ph). Dit komt tot uiting in de
volgende vergelijking voor het lange-termijnaanbod:
b H =aph . (4.4) Andere factoren dan de huizenprijs, die van invloed zijn op het lange-termijnaanbod, zijn
constant verondersteld en samengevat in de factor a. De mate waarin het lange-termijnaanbod
reageert op de huizenprijs komt tot uitdrukking in de lange-termijnprijselasticiteit b. In
navolging van Koning et al. (2006) heeft deze de waarde 0,65 gekregen. De lange-termijnelasticiteit
met betrekking tot de huur is gelijk aan bw/(w-k) en varieert dus met de hoogte van
de huur. Bij een huurniveau vlak boven de instandhoudingskosten is deze elasticiteit zeer groot.
Bij het huidige huurniveau van 8¼ dzd euro is de elasticiteit 1,3. Bij een huur van 15 dzd euro
is de elasticiteit gezakt tot 0,9 en bij een huur van 20 dzd euro tot 0,8. Al deze waarden lijken
betrekkelijk groot in het licht van de discussie over de beperkte prijsgevoeligheid van het
Nederlandse woningaanbod. Dit is ook te zien in figuur 4.1 aan de vrij vlak verlopende langetermijnaanbodcurves. 44 Het lange-termijnaanbod bij commerciële verhuur Als sprake is van een vrije woningmarkten, met economisch rationeel handelende marktpartijen,
vrijheid van contract en een vrije prijsvorming die niet wordt beïnvloed door impliciete
of expliciete subsidies of prijsplafonds, dan is de prijs van een woningdienst onafhankelijk van
de eigendomsverhouding. Met andere woorden, de prijs van een woningdienst van een huurwoning
is dan gelijk aan die van een koopwoning. Dit is een incarnatie van de law of one price
hetgeen een perfecte substitueerbaarheid veronderstelt tussen huur-en koopwoningen. Omdat
alle woningen anders zijn, wordt vaak aangenomen dat woningdiensten van verschillende
woningen geen perfecte substituten voor elkaar zijn. Dit heeft echter geen betrekking op
verschillen in eigendomsverhouding maar op verschillen in locatie en gebouwkarakteristieken.
Bij vrije marktwerking worden de woningdiensten van een specifieke woning niet opeens
anders gewaardeerd door de bewoner bij een omzetting van de eigendomsverhouding. Via de fiscale behandeling van de eigen woning wordt het gebruik van koopwoningen echter
gesubsidieerd. Koning et al. (2006) berekent dat dit de gebruikerskosten van eigenaar-bewoners
met 20% verlaagt. Dit verhoogt de betalingsbereidheid voor koopwoningdiensten en stuwt de
prijs voor koopwoningdiensten (en dus de WOZ waarde) op. Een vergelijkbare situatie op de
huurwoningmarkt kan worden gesimuleerd door een uniforme subsidie op de huur van 20%
geven. In figuur 4.1 is de daarbij behorende vraagfunctie weergegeven als het dalend
verlopende stippellijntje door punt G. Dat is ook het bij die vraag behorende vrijemarktevenwicht
en de prijs van een huurwoningdienst is daar gelijk aan de prijs van een
koopwoningdienst. De lange-termijnevenwichtsprijs van een woningdienst (w) kan afgeleid worden uit de
lange-termijnprijsvergelijking voor woningen (zie paragraaf 4.1) als w =(r-ph)ph + k, met k de
instandhoudingskosten, r
de marktconforme rendementseis en ph de verwachte huizenprijsinflatie
op de lange termijn. In Koning et al. (2006) is voor de koopwoningmarkt de
rendementseis op 7% bepaald (lange rente van 4% plus risicovergoeding van 3%) en de
verwachte huizenprijsinflatie op 3% (algemene inflatie van 2% plus 1% vanwege toenemende
locatieschaarste).14 Zoals in de vorige paragraaf werd aangegeven bedragen de instandhoudingskosten
van een standaardwoning 4 dzd euro. Bij een WOZ-waarde van een standaardwoning
van 285½ dzd euro betekent dit dat in evenwicht G de prijs voor een woningdienst 15½
dzd euro bedraagt, ongeacht of het een huur-of een koopwoning betreft. Na aftrek van de
subsidie resteert een netto prijs van 12¼ dzd euro. Bij dergelijke prijs is er vraag naar ruim 1,6
mln huurwoningdiensten. Evenwicht impliceert dat het aanbod dan ook zo groot is, hetgeen een
gekalibreerde waarde voor a
van 0,041 betekent (1,6 / 285½0,65; bij meting in mln
huurwoningdiensten en (huur)prijzen in dzd euro’s). 14 Hieruit volgt een directe rendementseis van 4%, hetgeen goed spoort met de behaalde rendementen op woningen door
commerciële vastgoedexploitanten. Volgens de ROZ/IPD Vastgoedindex varieerde deze in de afgelopen jaren tussen 3,9%
en 4,2%. Woningcorporaties en rendement Bij het huidige kale huurniveau van 8¼ dzd euro voor een standaardwoning zijn commerciële
verhuurders niet bereid om meer dan 0,9 mln huurwoningdiensten aan te bieden (punt H). De
woningcorporaties bieden echter 1,3 mln woningdiensten aan (het huidige aanbod; punt A). Dit
betekent dat woningcorporaties een andere aanbodfunctie hebben dan commerciële verhuurders.
In het bijzonder is hun directe rendementseis (r-ph) lager dan hetgeen commerciële verhuurders
vragen vanwege het economisch offer dat woningcorporaties vanuit hun sociale doelstelling
bereid zijn te dragen. Dit wordt ten dele gefaciliteerd doordat de impliciete staatsgarantie
woningcorporaties in staat stelt tegen lagere tarieven geld te lenen. Het aanbod door woningcorporaties
van 1,3 mln woningdiensten tegen een huur van 8¼ dzd euro impliceert een directe
rendementseis van 2% zodat woningcorporaties een totaal rendement (r) eisen van 5% en
(bereid zijn) 2% rendement op (te) offeren voor hun sociale taak.15 15 Volgens de Aedex/IPD (2007) bedroeg het directe rendement van woningcorporaties op hun gereguleerde woningen
2,4% en bedroeg het economisch offer 1,7%. 5 Woninghuurbeleid en de huurwoningmarkt In dit hoofdstuk gebruiken we het model van de huurwoningmarkt om de gevolgen van het
woninghuurbeleid voor de huurwoningmarkt te analyseren. Eerst gaan we in op de gevolgen
van het woninghuurbeleid voor prijzen en hoeveelheden van huurwoningdiensten. Hierbij wordt
ook gekeken naar de gevolgen voor inkomensgroepen. Paragraaf 5.2 onderzoekt de welvaartseffecten.
Paragraaf 5.3 zoomt in op een tweetal geografische deelmarkten, te weten de
Amsterdamse stadsregio en de drie noordelijke provincies. In paragraaf 5.4 wordt tenslotte
nagegaan hoe de gekalibreerde parameters zich verhouden tot hetgeen in de literatuur daarover
bekend is en wat de gevolgen zijn van andere parameterwaarden. 5.1 Woningmarkteffecten
Vraag en aanbod op de huurwoningmarkt zijn bijeen gebracht in figuur 4.1 (zie p. 43). Naast de
reeds aan het einde van paragraaf 4.2 besproken vraagfuncties, is het lange-termijnaanbod
weergegeven bij de exploitatie door een commerciële verhuurder. Verder zijn het huidige
aanbod en de huidige prijs weergegeven. De belangrijkste punten in de grafiek zijn benoemd en
de erbij behorende marktuitkomsten staan gerapporteerd in tabel 5.1. Vraag en aanbod bij verlaagde huren De woonlastenverlaging verlaagt de bruto prijs (verhuurdersprijs) van woningdiensten tot 8,3
dzd euro. De netto prijs (huurdersprijs) is door de huurtoeslag gemiddeld nog 13,5% lager (7,2
dzd euro). Dit lage prijsniveau stimuleert de vraag naar woningdiensten. Zonder huurtoeslag
zouden huurders met z’n allen 2,0 mln woningdiensten willen consumeren; een gemiddelde
woningkwaliteit van 0,85 (K). De verdere verlaging van de prijs door de huurtoeslag stuwt de
vraag verder op naar 2,2 mln woningdiensten en een gemiddelde woningkwaliteit van 0,94 (B):
Als hij hem zou kunnen vinden, zou de gemiddelde huurder bij de huidige verlaagde prijs per
woningdienst het liefst in een kwalitatief bijna even goede woning willen wonen als de
gemiddelde huiseigenaar, ondanks het feit dat zijn inkomen maar iets meer dan de helft is van
dat van de huiseigenaar. De huurder kan die woning echter niet vinden omdat de verlaagde prijs voor woningdiensten het voor verhuurders onaantrekkelijk om huurwoningen aan te bieden. Bij de huidige verhuurdersprijs van 8,3 dzd euro zouden commerciële verhuurders daarom niet meer dan een kleine 0,9 mln woningdiensten willen aanbieden (H). Het gat tussen de door de verlaagde huur gestimuleerde vraag en dit beperkte aanbod wordt gedeeltelijk gevuld door de huurwoningen niet commercieel te exploiteren door woningcorporaties. Vanwege de in het sociale huurstelsel ingebakken garanties en subsidies en vanwege hun wettelijke taken op het gebied van de volkshuisvesting, zijn woningcorporaties in staat en bereid om bij de verlaagde huren 1,3 mln
woningdiensten aan te bieden; een gemiddelde woningkwaliteit van 0,56 (A).16 Ondanks dit ruimere aanbod is bij de huidige verlaagde huren sprake van een substantieel
vraagoverschot. Dit vereist rantsoenering via woningtoewijzing met als gevolg dat veel
huishoudens niet wonen zoals ze eigenlijk zouden willen wonen. Huurders ondervinden hier
schade van hetgeen hun voordeel van verlaagde huren voor een deel erodeert. Tabel 5.1 Uitkomsten van het huurwoningmarktmodel De bruto prijs is de prijs voor aftrek van de huurtoeslag die de verhuurder ontvangt. De netto prijs wordt verkregen door 13,5% Bruto prijs Volume Woning-Waarde
woningwoningkwaliteit
standaarddiensta
diensten woningb
dzd euro mln SWEc SWEc dzd euro
Huidige situatie
Feitelijk aanbod A 8,3 1,32 0,56 214
Vraag met 13,5% prijssubsidie B 8,3 2,22 0,94 -
Vraag zonder prijssubsidie K 8,3 2,01 0,85 -
Aanbod bij huidige prijs als verhuur commercieel is H 8,3 0,85 0,36 108
Korte-termijn vrije-marktevenwicht
Met 13,5% prijssubsidie C 21,9 1,32 0,56 -
Zonder prijssubsidie D 18,9 1,32 0,56 -
Lange-termijn vrije-marktevenwicht
Zonder prijssubsidie E 14,2 1,49 0,63 256
Met 13,5% prijssubsidie F 15,0 1,56 0,66 275
Met 20% prijssubsidie G 15,4 1,60 0,68 285
a prijssubsidie af te trekken. De huur wordt verkregen door vermenigvuldiging van de prijs met de kwaliteit.
b De waarde voor de exploitant van de huurwoning. Deze waarde is de contant gemaakte stroom van huurinkomsten minus
instandhoudingskosten. De daarbij gehanteerde rendementseis is afhankelijk van het soort verhuurder. Een liggend streepje (-) betekent
dat het punt niet op een aanbodcurve ligt. c StandaardWoningEquivalent. Vrije-marktwerking Zonder woninghuurbeleid zou er op de huurwoningmarkt sprake zijn van vrije prijsvorming
waardoor vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. Verder zou het aanbod plaatsvinden op
commerciële basis met marktconforme huren, en zouden huurders het volle pond voor hun
woning betalen en daarin niet worden gesubsidieerd door de huurtoeslag. Eventuele wenselijk
geachte inkomensondersteuning zou dan op een andere manier geregeld zijn, en niet gekoppeld
zijn aan de woonkeuze van huishoudens. 16 Zoals in hoofdstuk 3 aan de orde is gekomen dragen woningcorporaties zelf bij aan de verlaagde huren, waardoor het
voor commerciële verhuurders nog minder aantrekkelijk wordt om woningen te verhuren. 48 Markthuur en evenwichtshuur De huur van een standaardwoning bedraagt in het vrije-marktevenwicht 14,2 dzd euro. Dit is wat lager dan de
markthuur waarmee in hoofdstuk 3 werd gewerkt. Deze bedraagt 15,4 dzd euro voor een standaardwoning. Dat is, niet
toevallig, ook de standaardwoninghuur die in evenwicht G geldt, waarbij de vraag naar huurwoningdiensten met 20%
gesubsidieerd wordt. In alle gevallen geldt dat de huur 4% van de waarde van de woning bedraagt plus de
instandhoudingskosten (van vierduizend euro voor een standaardwoning). In evenwicht G is de waarde van een woning
gelijk aan de huidige marktwaarde bij vrije verkoop, net zoals bij bepaling van de markthuur in hoofdstuk 3. Zoals Tabel 5.1 laat zien is in het vrije-marktevenwicht op de huurwoningmarkt de waarde van een woning ongeveer 10% lager.
Dit verschil hangt samen met het feit dat bij de bepaling van de markthuur in hoofdstuk 3 de vraag wordt beantwoord
welke huur in het hier en nu (minimaal) nodig is om een commerciële verhuurder ertoe te verleiden deze ene woning te
verhuren, gegeven dat hij hem ook kan verkopen. Hierbij wordt de huidige voorraad als gegeven genomen, evenals de
daarbij geldende waarde bij vrije verkoop, inclusief de prijsopdrijvende werking van de fiscale subsidiëring van 20% op
de woonlasten van koopwoningen die hierin begrepen is. Dit is de fair value benadering voor meting van het huidige
prijseffect van overheidsingrijpen. Het vrije markevenwicht daarentegen is een lange-termijnevenwicht waar de
huurwoningmarkt in zijn geheel naartoe tendeert als er geen sprake is van overheidsingrijpen in de prijsvorming, en dus
ook niet van subsidiëring. Bovendien passen prijzen en voorraad zich aan de nieuwe marktomstandigheden aan. Een
groter aanbod en een kleinere, want ongesubsidieerde, vraag betekenen een lagere waarde. Hieraan moet worden toegevoegd dat in evenwicht E ook de subsidiëring van koopwoningen is afgeschaft. Verhuurders
zouden anders hun huurwoningen willen verkopen omdat hun woning bij verkoop meer waard is dan bij verhuur.
Hierdoor krimpt het aanbod van huurwoningen en stijgt de huur net zolang totdat de waarde van de woning verhuurd
net zo groot is als bij verkoop. Het extra aanbod van koopwoningen dat hierdoor ontstaat, heeft echter een drukkend
effect op de waarde van koopwoningen. Bovendien zullen er huurders overstappen naar de koopwoningmarkt. Hierdoor
komen allerlei terugkoppelingsmechanismen tussen huur-en koopwoningmarkt op gang. Evenwicht E kan zo
geïnterpreteerd worden als het evenwicht dat resulteert als met het woninghuurbeleid ook de fiscale subsidiëring van
koopwoningen wordt afgeschaft. De interactie tussen koop-en huurwoningmarkt wordt in het vervolg van het CPB-onderzoeksprogramma naar de
woningmarkt nader onderzocht. Onder een dergelijke vrije marktwerking tendeert de huurwoningmarkt naar evenwicht E. In dat
evenwicht is er geen opwaartse prijsdruk door onbeantwoorde vraag of neerwaartse prijsdruk
door leegstand. Er is hierdoor ook geen behoefte aan aanpassing van de voorraad. Huurders
wonen zoals ze willen wonen en verhuurders verhuren wat ze willen verhuren. Evenwicht E kan
daarmee worden opgevat als het lange-termijn vrije-marktevenwicht waartegen de huidige
situatie moet worden afgezet voor een inschatting van de effecten van het woninghuurbeleid. In het lange-termijn vrije-marktevenwicht is de prijs van een woningdienst met 14,2 dzd
euro bijna twee maal zo hoog als de huidige netto prijs. Ondanks dat woont de gemiddelde
huurder in een woning die groter is en/of op een betere locatie staat dan nu het geval is. Dit
komt doordat bij de hogere prijzen het aanbod van woningdiensten 10 à 15% groter is dan nu.
De door het woninghuurbeleid verlaagde prijs van wonen is immers tegelijkertijd een rem op
het aanbod. Het weghalen van de belemmeringen op de vrije prijsvorming betekent dat het aantrekkelijker wordt om woningen te gaan verhuren. De hogere prijzen betekenen bovendien
dat de vraag afneemt en in lijn komt met het aanbod. Er is dan geen sprake meer van
rantsoenering of een onbeantwoorde vraag. Gevolgen voor verschillende inkomensgroepen Hoewel door vrije marktwerking op de huurwoningmarkt de gemiddelde huurder 10-15% groter
of beter gaat wonen, geldt dit niet voor iedereen. Het linkerpaneel van figuur 5.1 laat zien dat de
10% van de huishoudens met de laagste inkomens door de hogere prijs van woningdiensten in
het vrije-marktevenwicht 20% minder woningdiensten gaan consumeren. Dit kan betekenen dat
zij kleiner gaan wonen. Het is echter ook mogelijk dat zij op minder aantrekkelijke locaties
gaan wonen. In plaats van in het centrum van Amsterdam, wonen zij dan in Purmerend of
Almere. Huishoudens met midden of hoge inkomens gaan ondanks de prijsverdubbeling meer woningdiensten consumeren, tot wel 55% extra voor de rijkste 10%. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat deze huishoudens door het woninghuurbeleid en de woningtoewijzing die daar het gevolg van is, in de huidige situatie sterk gerantsoeneerd worden in hun woonkeuze. Zij zouden wel groter willen wonen, maar dergelijke woningen zijn er niet of zij komen er niet voor in aanmerking. In het vrije-marktevenwicht is van dergelijke restricties geen sprake en wonen ook deze huishoudens in een woning die beter bij hun wensen aansluit. Figuur 5.1 Lange-termijneffecten van liberalisering van de huurwoningmarkt naar inkomensgroepa Volumemutatie woonconsumptie (%) Mutatie huurquote (% van inkomen) 60 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
40
50 35 30 40 25 30 20 20 15
10 10
0 5 0 -10
-20 a Huidige huurders van corporatiewoningen gerangschikt naar toenemend huishoudensinkomen. Het rechterpaneel van figuur 5.1 laat de mate zien dat de huurquote in het vrije-marktevenwicht
hoger ligt dan nu het geval is. Gemiddeld gaan huurders een kwart van hun inkomen extra
uitgeven aan huur. Voor de 10% van de huishoudens met de laagste inkomens is dat echter
bijna 35% van hun inkomen, terwijl ook de rijkste huishoudens nog ongeveer 20% van hun
inkomen aan extra huur uitgeven. Hiermee reiken de huuruitgaven voor de armste huishoudens in het vrije-marktevenwicht naar twee derde van hun besteedbaar inkomen. Dit daalt geleidelijk met het inkomen tot één derde voor de rijkste huishoudens. Dat klinkt dramatisch, met name voor de huishoudens met 50 1 2 3 4 5 6 7 8 910
inkomensdeciel lage inkomens. Dit behoeft echter enige kwalificatie. In de eerste plaats vindt Koning et al.
(2006) dat de 10% van de huiseigenaren met de laagste inkomens bijna 65% van hun inkomen
kwijt zijn aan woonlasten. De vergelijking gaat een beetje mank omdat de armste huiseigenaren
nog altijd wat rijker zijn dan de armste huurders. Het is echter waarschijnlijk dat voor
huiseigenaren met een vergelijkbaar inkomen als de armste 10% van de huurders de woonquote
gemiddeld nog wat hoger is dan 65%. Verder laat een budgetonderzoek van het Amerikaanse
Bureau of Labor Statistics (BLS, 2007) zien dat in de VS in 2005 de armste 20% van de
huishoudens bijna de helft van het inkomen aan wonen besteedt.17 Opmerkelijk is echter dat
deze huishoudens maar een kwart van hun uitgaven aan wonen besteden. Hun uitgavenbudget is
bijna twee keer zo groot als hun inkomen. Dit wijst erop dat lang niet alle huishoudens in deze
groep daadwerkelijk arm zijn, maar dat er veel huishoudens onder zitten die tijdelijk een laag
inkomen hebben, denk bijvoorbeeld aan zelfstandigen met een slecht jaar, en dit aanvullen met
besparingen uit verleden of toekomst. Dit soort huishoudens vertekent het beeld voor de
onderste inkomensgroepen. Fasering Omdat het woningaanbod met vertraging reageert, zijn de korte-termijngevolgen van een
herinrichting van het woninghuurbeleid anders dan de lange-termijngevolgen en bovendien
afhankelijk van de fasering ervan. In het extreme geval dat het woninghuurbeleid onmiddellijk
en geheel zou worden afgeschaft zou de prijs van woningdiensten in korte tijd omhoog schieten
naar 18,9 dzd euro (D), ruim twee-en-een-half keer de huidige netto prijs. Dit komt omdat het
aanbod van woningdiensten op korte termijn geheel wordt bepaald door de bestaande voorraad
en niet kan reageren op prijsfluctuaties. Bij een dergelijke prijs is het aantrekkelijk voor
(commerciële) woningexploitanten om door sloop, nieuwbouw, verbouwing en renovatie
(meer) woningen van een hogere kwaliteit te realiseren, zodat het aanbod van woningdiensten
begint te groeien. Hierdoor beweegt de markt zich geleidelijk over de vraagcurve van D naar
evenwicht E, waar de huurwoningmarkt zijn lange-termijnevenwicht vindt. De fasering en de tussentijdse gevolgen van een stelselherziening komen in de volgende fase
van het CPB onderzoeksprogramma naar de effecten van de overheid op de Nederlandse
woningmarkt aan de orde. 17 De door de BLS (2007) gepresenteerde cijfers zijn niet helemaal vergelijkbaar met de hier gepresenteerde cijfers. BLS
rekent ten opzichte van inkomen voor belastingen en rekent voor eigenaar-bewoners alleen met de kosten van geldlening
en niet met misgelopen rendement op eigen vermogen. Beide verschillen beïnvloeden de woonquote van het BLS
neerwaarts ten opzichte van de hier gepresenteerde cijfers. Als we ervan uitgaan dat de kosten van geldlening de helft van
de totale gebruikerskosten vormen, stijgen de woonuitgaven van het laagste inkomensquintiel van de BLS-cijfers tot 63%
van het inkomen voor belasting. De huurquote van het onderste inkomensdeciel van Nederlandse huurders bedraagt in het
vrije-marktevenwicht 52% van het belastbaar huishoudensinkomen in box 1. 5.2 Welvaartseffecten
Voor-en nadelen voor huurders Het woninghuurbeleid slaagt erin om de woonlasten van de meeste huurders, bedoeld of
onbedoeld, aanmerkelijk te verlagen. Dit is uiteraard prettig voor deze huurders: hun
bestedingsmogelijkheden verruimen erdoor hetgeen hen op zichzelf beter af maakt. Het
woninghuurbeleid veroorzaakt echter ook problemen op de woningmarkt die het voordeel voor
huurders dempen. In de eerste plaats betekent de impliciete subsidie dat de huren niet langer de
relatieve schaarste van huurwoningdiensten ten opzichte van andere goederen en diensten in de
economie signaleren. Hierdoor willen huurders naar verhouding teveel woningdiensten
consumeren en te weinig andere goederen en diensten. Daarnaast betekenen de kunstmatig lage huren dat het aanbod onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. Huurders kunnen daardoor niet wonen zoals zij zouden willen wonen. Deze beperking van de keuze komt voor een deel tot uiting in het bestaan van wachtlijsten voor gereguleerde huurwoningen. Huishoudens ondervinden schade gedurende de tijd dat zij op de wachtlijst staan en hun woonsituatie niet aansluit bij hun wens. Het grootste probleem doet zich echter voor bij huishoudens die hun woonwens niet tegen de verlaagde prijs zullen kunnen realiseren, bijvoorbeeld omdat zij vanwege hun inkomen bij verhuizing niet meer in aanmerking komen voor (een woning met) woonlastenverlaging, of omdat bij hun woonwens aansluitende woningen niet aangeboden worden in het gesubsidieerde segment. Deze huishoudens kunnen hun woonwens wel realiseren maar niet tegen de verlaagde prijs waarvoor ze nu wonen. Het woninghuurbeleid werkt voor hen als een enorme impliciete verhuisbelasting. Zij verhuizen pas als de schade, die wordt geleden doordat de woonsituatie niet (langer) aansluit bij de woonwens, deze verhuiskosten overstijgen. Dit betekent dat deze huishoudens door het woninghuurbeleid langer in hun goedkope woning blijven zitten, als gevolg waarvan zij de voordelen van de woonlastensubsidie geërodeerd zien worden door de woonwensschade. Dergelijke huishoudens schrijven zich over het algemeen niet in als woning zoekende en de mate waarin zij gerantsoeneerd zijn, is daarmee minder zichtbaar. Het welvaartsverlies door misallocatie op de woningmarkt is er niet minder om. Bovendien stagneert hierdoor de doorstroming, hetgeen de wachtlijstproblematiek verergert. De omvang van deze problemen wordt enigszins geïllustreerd door de 140 dzd huishoudens met een laag inkomen die in 2006 ingeschreven stonden als woningzoekende en de 200 dzd huishoudens met een laag inkomen die in een (te) dure huurwoning wonen. Dat is vreemd want er staan in Nederland 2,3 mln woningen met een lage of betaalbare huur (tot 508 euro per maand). Dat aantal zou ruimschoots voldoende moeten zijn voor de 1,3 mln huishoudens met een laag inkomen waarvoor deze huurwoningen bedoeld zijn. Daartegenover woont van de 1,7 mln huurders met een midden of hoog inkomen bijna driekwart in (te) kleine huurwoningen die eigenlijk niet voor hen bestemd zijn. De welvaartseffecten van huurverlaging en rantsoenering kunnen worden uitgedrukt in geld
door te kijken naar hoeveel inkomen een huurder maximaal bereid is in te leveren om de
rantsoenering te vermijden, of om de huurverhoging die het gevolg is van vrije marktwerking te
vermijden. Figuur 5.2 laat daartoe de keuzes van de representatieve huurder zien bij
verschillende prijzen van huurwoningdiensten. De punten A, B en E corresponderen met de
gelijknamige punten in figuur 4.1. De huurder heeft een inkomen b0 van 19,9 dzd euro. Als
sprake is van marktprijzen (wE = 14,2 dzd euro), heeft de huurder de budgetrestrictie door punt E. Punt E is ook zijn optimale keuze met hE = 0,63 en xE = 1,70 bij marktprijzen en inkomen b0.
Bij de huidige prijzen (wB = 7,2 dzd euro na aftrek huurtoeslag) heeft de huurder de budgetrestrictie
door punt B. Als hij niet gehinderd wordt door rantsoenering is zijn optimale keuze hB
= 0,94 en xB = 2,05. De figuur laat zien dat de in geld uitgedrukte welvaartsverhoging van de
woonlastenverlaging voor de huurder b0-b2 bedraagt. Bij de verlaagde huren is hij immers met
inkomen b2 net zo goed af als met inkomen b0 bij marktprijzen. Voor de gemiddelde huurder
bedraagt dit voordeel bijna 5 dzd euro per jaar.
Figuur 5.2 Welvaartseffecten van het woninghuurbeleid Consumptie van woningdiensten (h ) 3,0 b /w 0 Bb /w 1 B b /w 2 B2,0 1,5 b /w 0 E 1,0 0,5 0,0 h
E
hB
h
A
E
Indiffx
E
A
B
erentiecurven
Budgetrestricties bij
verlaagde huur;
verschillende
inkomensniveaus
Budgetrestrictie bij
markthuur; huidig
inkomen
x
A
x
B 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5
Consumptie van overige goederen en diensten (x ) De rantsoenering betekent echter dat punt B niet bereikbaar is voor de huurder. In plaats
daarvan consumeert hij hA = 0,56 woningdiensten en de daarbij maximaal door zijn budgetrestrictie
toegelaten hoeveelheid overige goederen en diensten xA = 2,47. De figuur laat zien dat
het hiermee gepaard welvaartsverlies b0-b1 bedraagt. Dat is het inkomen dat de huurder
maximaal bereid is in te leveren in ruil voor ongerantsoeneerde woonkeuze. Hij is immers met
inkomen b1 zonder rantsoenering net zo goed af als gerantsoeneerd met inkomen b0. Voor de
gemiddelde huurder bedraagt het nadeel van rantsoenering ongeveer 2 dzd euro. Per saldo is de huurder na woonlastenverlaging (voordeel) en rantsoenering (nadeel) in A
dus bijna 3 dzd euro beter af dan bij zijn optimale keuze zonder woonlastenverlaging (E). Dit is
ook te zien in de figuur omdat punt A op een hogere indifferentiecurve ligt dan punt E (maar op
een lagere dan punt B). Verschillen tussen inkomensgroepen De voor-en nadelen van het woninghuurbeleid zijn niet voor alle huurders hetzelfde.
Onderstaande figuur laat dit zien voor verschillende inkomensgroepen. Figuur 5.3 Voor-en nadelen van het woninghuurbeleid naar inkomensgroep dzd euro
8
6
4
2
0 123 4 5 6 7 8
-2
-4
totaal -6 voordeel huurverlaging
nadeel rantsoenering -8 9 10
inkomensdeciel Voor huishoudens met een laag inkomen is de beperking van de woonkeuze niet zo groot en
zijn de kosten ervan klein. Met een toename van het inkomen wordt de beperking van de
woonkeuze steeds knellender en eroderen deze in toenemende mate de voordelen van de
huurverlaging. Voor de hoogste inkomens is het netto voordeel van het woninghuurbeleid
hierdoor zelfs iets negatief. Alleen andere verhuiskosten dan het verlies van woonlastensubsidie
weerhoudt ze er nog van om de sociale huursector te verlaten. Een klein beetje extra inkomen 54 kan hen doen besluiten om in de vrije sector te gaan huren of, waarschijnlijker, een woning te
gaan kopen. De kosten van het woninghuurbeleid De woninghuurbeleid betekent een inkomstenderving voor woningcorporaties. Per woning is
deze gelijk aan de woonlastenverlaging van 5,6 dzd euro per woningdienst vermenigvuldigd
met de gemiddelde kwaliteit van een verhuurde woning (0,56), ofwel ongeveer 3¼ dzd euro per
woning per jaar. Bovendien keert het rijk gemiddeld bijna ¾ dzd euro per huurder aan
huurtoeslag uit, zodat de totale kosten bijna 4 dzd euro per woning per jaar bedragen. De
maatschappelijke kosten overstijgen daarmee de maatschappelijk baten van het woninghuurbeleid
met gemiddeld circa duizend euro per huurwoning per jaar. Met 2,4 mln corporatiewoningen
bedraagt het totale directe welvaartsverlies in dat segment 2½ mld euro per jaar
(0,4% BBP). Dit betreft uitsluitend het saldo van kosten en baten op de huurwoningmarkt. Daarnaast is
sprake van indirecte kosten via de arbeidsmarkt doordat de gedeeltelijk inkomensafhankelijke
huurtoeslag de armoedeval vergroot en doordat de beperkte doorstroming de mobiliteit op de
arbeidsmarkt schaadt. Welvaart en solidariteit Het voorgaande laat zien dat vanuit welvaartsoogpunt is er weinig reden om het huidige
woninghuurbeleid een warm hart toe te dragen. Welvaartsmaximalisatie is echter ook niet het
primaire doel van het woninghuurbeleid. Het belangrijkste doel is ervoor te zorgen dat iedereen
een goede, betaalbare woning heeft en met name om huishoudens met een laag inkomen hierin
te ondersteunen. Het woninghuurbeleid is daarmee primair op herverdeling en sociale
solidariteit gericht. Hiervoor moet een prijs worden betaald in de vorm van welvaartsverlies:
een klassieke afweging tussen welvaart en solidariteit. Op het eerste gezicht lijkt de herverdeling van het woninghuurbeleid vooral te bestaan uit
een overdracht van woningcorporaties aan huurders. Zoals in paragraaf 3.4 werd aangegeven
kunnen woningcorporaties zich dit veroorloven vanwege hun mede met overheidsgeld
opgebouwde financiële buffers en de impliciete en expliciete subsidies en garanties die in het
huidige sociale huurstelsel zijn ingebakken. Hierdoor zijn de belastingen hoger dan zij anders
geweest zouden zijn, zodat de inkomstenderving van woningcorporaties uiteindelijk, in ieder
geval voor een deel, voor rekening komt van de belastingbetaler. De vraag rijst of de met het woninghuurbeleid bereikte solidariteit niet met minder welvaartsverlies
kan worden behaald. Hierbij richt de blik zich al gauw op de 7¾ mld euro aan huurverlaging
die bij huishoudens met midden en hoge inkomens terechtkomt en op de verstorende
effecten van de beperkte keuzevrijheid. Marktwerking in combinatie met een niet aan de
woonkeuze gebonden inkomensondersteuning vormt een natuurlijke benchmark. Dit lost het probleem van de woonlastenverlaging buiten de doelgroep op en daarmee ook een groot deel
van de scheefwoon-en doorstromingsproblematiek. De marktwerking voorkomt lange
wachtlijsten en beperkte woonkeuze en de marktdiscipline vormt een mogelijke oplossing voor
de vragen die momenteel leven over de aansturing en verantwoording van woningcorporaties.
De inkomensondersteuning zorgt voor de gewenste solidariteit. Doordat deze niet aan de
woonconsumptie is gebonden, is geen sprake van verstoringen op de woningmarkt. Winnaars
van een dergelijke aanpak zijn de huishoudens die nu pas na jarenlang wachten een huurwoning
kunnen vinden. De meeste huurders, en met name de huidige scheefwoners, gaan echter fors
meer betalen voor wonen. Afhankelijk van de manier waarop het huidige stelsel van huurondersteuning
wordt omgezet, kunnen hier lagere belastingen of hogere toeslagen tegenover
staan. In het bijzonder moet gezocht worden naar een zodanige omzetting van het stelsel dat de
extra inkomsten van verhuurders beschikbaar komen voor het behoud van koopkracht van
huurders, zonder dat dit de aantrekkelijkheid van commerciële exploitatie van huurwoningen
schaadt. De inkomensondersteuning en de verbeterde doorstroming hebben ook effecten op het functioneren van de arbeidsmarkt. Vanwege de hogere huren zal de inkomensondersteuning waarschijnlijk groter moeten zijn dan de huidige huurtoeslag. Targeting op de doelgroep betekent bovendien een sterk met het inkomen aflopende regeling waardoor de marginale wig groter wordt met nadelige gevolgen voor de arbeidsmarkt. De toegenomen doorstroming bevordert ook de arbeidsmobiliteit van werknemers en verbetert de werking van de arbeidsmarkt. Hoe deze effecten per saldo uitwerken valt buiten de reikwijdte van dit onderzoek. Zoals in de inleiding al is vermeld, worden alternatieve hervormingsscenario’s nader onderzocht in een volgende fase van het CPB onderzoeksprogramma naar de woningmarkt. Hierbij wordt expliciet gekeken naar alternatieve vormen waarop de gewenste mate van solidariteit kan worden bereikt en zal ook aandacht zijn voor spillovers naar de arbeidsmarkt. 5.3 Geografische deelmarkten
In deze paragraaf gaan we na in hoeverre de gevolgen van het woninghuurbeleid verschillen
tussen regio’s. Hiertoe wordt het huurwoningmarktmodel toegepast op twee regionale
deelmarkten, te weten de Stadsregio Amsterdam18 en de drie noordelijke provincies
(Noordoost-Nederland). 5.3.1 Stadsregio Amsterdam
Enkele kenmerken van de woningmarkt van de Stadsregio Amsterdam zijn samengevat in tabel 5.2. Er wonen (2006) iets meer dan 700 dzd huishoudens in de regio. Hiervan is ongeveer 40%
huiseigenaar. Het eigen-woningbezit is daarmee in de Amsterdamse stadsregio veel minder diep
18 De Stadsregio Amsterdam was tot 31 mei 2006 de BON-regio Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA). 56 geworteld dan elders in Nederland (zie tabel 4.1). De Amsterdamse huiseigenaren hebben
gemiddeld een besteedbaar huishoudensinkomen van 41,8 dzd euro en bewonen een woning
met een gemiddelde waarde van 298 dzd euro. Daarmee zijn huiseigenaren in Amsterdam iets
rijker en is de kwaliteit van hun woning ongeveer 4% groter dan van huiseigenaren elders in
Nederland. Tabel 5.2 WOZ-waarde, huur, inkomen en huishoudenssamenstelling in Amsterdam Alle Eigenaar-Huurders
huishoudens bewoners Alle ver-Woning-Overige
huurders corporaties verhuurders Aantal huishoudens (dzd) 703 275 428 314 114
a WOZ-waarde woning(dzd euro) 238 298 200 187 234
Kale huur (dzd euro) 4,7 4,5 5,4
Netto huur (dzd euro) 4,3 4,0 5,2
Besteedbaar inkomen (dzd euro) 29,3 41,8 21,3 20,1 24,7
Equivalentiefactor 1,37 1,49 1,29 1,31 1,24
a Prijsniveau 2006 berekend door WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2003 op te hogen met 14½%. De overige 60% van de huishoudens is huurder. Hiervan huurt bijna drie kwart bij een woningcorporatie.
De Amsterdamse huurders van corporatiewoningen hebben een inkomen dat vrijwel
gelijk is aan dat van hun lotgenoten elders in het land. Ook hun huishoudens zijn niet anders
van samenstelling dan die van huurders van corporatiewoningen elders in het land.
Desalniettemin bewonen Amsterdammers corporatiewoningen met een kwaliteit die een zesde
boven het landelijk gemiddelde ligt. Dat komt niet door de grootte van de woningen. Integendeel,
Amsterdamse woningen hebben gemiddeld een aanmerkelijk kleiner woonoppervlak dan
elders in Nederland. De hoge kwaliteit van corporatiewoningen in de Amsterdamse stadsregio
wordt veroorzaakt doordat zij in de dicht bevolkte en welvarende Amsterdamse stadregio
liggen. De relatief hoge kwaliteit van de corporatiewoningen in de Amsterdamse stadsregio vertaalt
zich niet in de huur. De kale huur ligt lager dan zijn landelijke evenknie terwijl de netto huur
(kale huur na aftrek van huurtoeslag) gelijk is aan het Nederlandse gemiddelde voor corporatiewoningen.
Dit impliceert dat de woonlastenverlaging in de Amsterdamse stadregio nog groter is
dan het landelijk gemiddelde. In hoofdstuk 3 is al gebleken dat huren in de Amsterdamse
stadsregio bijna 60% onder de markthuur liggen. De gevolgen van de woonlastenverlaging voor de uitkomsten van de huurwoningmarkt in de
Amsterdamse stadsregio worden geïllustreerd in figuur 5.4 en tabel 5.3. In de huidige
omstandigheden bedraagt de prijs van een woningdienst van een Amsterdamse corporatiewoning
6,8 dzd euro. Dat is bijna 20% lager dan gemiddeld in de rest van Nederland. Bij deze
prijs bieden woningcorporaties 205 dzd woningdiensten aan (A). Figuur 5.4 De markt voor huurwoningdiensten in Amsterdam Prijs van een woningdienst (dzd euro) 125 150 175 200 225 250 275
Standaardwoningequivalenten (dzd) 0
5
10
15
20
25
A
E
vraag zonder
huurtoeslag
huidig
aanbod
huidige prijs $
$
marktprijs
Tabel 5.3 Uitkomsten van het huurwoningmarktmodel voor Amsterdam De brutoprijs is de prijs voor aftrek van de huurtoeslag die de verhuurder ontvangt. De nettoprijs wordt verkregen door 11,4% Brutoprijs Volume woning-Woningkwaliteit
woningdiensta diensten
dzd euro dzd SWEb SWEb
Huidige situatie A 6,8 205 0,66
Lange-termijn vrije-marktevenwicht E 14,2 198 0,63
a prijssubsidie af te trekken. De huur wordt verkregen door vermenigvuldiging van de prijs met de kwaliteit.
b StandaardWoningEquivalent. In een vrije markt (E) vallen de enorme subsidies weg en stijgt de prijs van een woningdienst
net zoals elders tot 14,2 dzd euro. Hierdoor neemt de vraag af. In tegenstelling tot wat er in
paragraaf 5.1 voor de landelijke huurwoningmarkt werd geconstateerd, brengt vrije marktwerking
in Amsterdam geen groter aanbod met zich mee. Het aanbod wordt zelfs 4% kleiner.
Dit is de weerslag van het feit dat de woonlastenverlaging in Amsterdam groter is dan elders in
Nederland.19 Het wegvallen ervan verlaagt de vraag daarom ook meer dan elders. 19 In het lange-termijnevenwicht is de prijs van een woningdienst overal hetzelfde. Gegeven de vraag, is het evenwicht
daarmee in punt E. Ook de lange-termijnaanbodfunctie bij commerciële verhuur gaat door punt E. Voor Nederland als
geheel heeft Koning et al. (2006) de lange-termijnprijselasticiteit van het aanbod gekalibreerd op 0,65. Voor een regionale
deelmarkt kan deze aanbodelasticiteit echter van dit landelijke gemiddelde afwijken. Naarmate locatieschaarste knellender
is zal de aanbodelasticiteit kleiner zijn. De verwachting is daarom dat de aanbodelasticiteit in de Amsterdamse stadregio
kleiner is dan het landelijke gemiddelde, terwijl deze in Noordoost-Nederland (zie paragraaf 5.3.2) groter is dan het landelijk
gemiddelde. Hoe sterk regionale aanbodelasticiteiten afwijken van het landelijk gemiddelde, is niet bekend. De
aanbodfuncties zijn daarom niet getekend. 58 Rendement en risico op de Amsterdamse woningmarkt Als de verwachting is dat woningprijzen in Amsterdam sneller stijgen dan in de rest van Nederland (ph > 3%) dan is bij
een gelijke totale rendementseis, de directe rendementseis in dezelfde mate lager, en is de markthuur in verhouding tot
de waarde van de woning in Amsterdam lager dan elders. Het linkerpaneel van de figuur laat zien dat huizenprijzen in
Amsterdam over de afgelopen twee decennia inderdaad iets harder gegroeid zijn dan gemiddeld voor Nederland. Hier
staat echter tegenover dat, zoals het rechterpaneel van de figuur laat zien, de fluctuaties in de huizenprijzen in
Amsterdam ook wat groter waren dan het Nederlands gemiddelde.a Voor zover deze historische ontwikkelingen
maatgevend zijn voor verwachte toekomstige ontwikkelingen, kan hieruit een iets groter verwacht indirect rendement
worden gedestilleerd, maar ook een iets hogere risicopremie en daarmee een iets hogere totale rendementseis.b Per
saldo is er dus niet zo heel veel reden om aan te nemen dat de directe rendementseis voor Amsterdam veel afwijkt van
de landelijke directe rendementseis van 4%. Huizenprijzen in Nederland en Amsterdamc Niveau, eerste kwartaal 1985 = 100 % mutatie t.o.v. zelfde periode voorafgaande jaar 0
100
200
300
400
500
1985q1 1988q1 1991q1 1994q1 1997q1 2000q1 2003q1 2006q1
Nederland Amsterdam
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
1988q1 1991q1 1994q1 1997q1 2000q1 2003q1 2006q1
Nederland Amsterdam
a De gemiddelde prijsmutatie ten opzichte van een jaar eerder bedroeg in Amsterdam 7,4% tegenover een Nederlands gemiddelde van
6,8%. De standaarddeviatie van de prijsmutatie ten opzichte van een jaar eerder bedroeg voor Amsterdam 7,2% tegenover een
Nederlands gemiddelde van 4,4%. b Grotere fluctuaties (variantie) zijn op zichzelf geen reden voor een grotere risicopremie. Alleen als sprake is van een grotere covariantie
(grofweg correlatie ´ variantie) met het totale rendement op alle verhandelbare vermogenstitels, is er aanleiding voor een hogere
risicopremie. Het rechterpaneel van bovenstaande figuur laat een duidelijke samenhang tussen de prijsfluctuaties van Amsterdamse
woningen en het landelijk gemiddelde zien (de correlatie tussen beide is 0,8). Als sprake is van een risicopremie voor de gemiddelde
Nederlandse woning, ligt daarmee een hogere risicopremie voor Amsterdamse woningen voor de hand. c Bron NVM. 5.3.2 Noordoost-Nederland
Enkele kenmerken van de woningmarkt van Noordoost-Nederland zijn samengevat in tabel 5.2.
Er wonen (2006) ruim 700 dzd huishoudens in de regio. Hiervan is 63% huiseigenaar. Het
eigen-woningbezit is daarmee in Noordoost-Nederland wijder verbreid dan elders in Nederland
(zie tabel 4.1). Huiseigenaren in Noordoost-Nederland hebben gemiddeld een besteedbaar
huishoudensinkomen van 34,4 dzd euro en bewonen een woning met een gemiddelde waarde
van 226 dzd euro. Daarmee hebben huiseigenaren in Noordoost-Nederland iets minder te
besteden en is de kwaliteit van hun woning ongeveer 20% kleiner dan van huiseigenaren elders
in Nederland. Tabel 5.4 WOZ-waarde, huur, inkomen en huishoudenssamenstelling in Noordoost-Nederland Prijsniveau 2006 berekend door WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2003 op te hogen met 14½%. Alle huis-Eigenaar-Huurders
houdens bewoners Alle ver-Woning-Overige
huurders corporaties verhuurders
Aantal huishoudens (dzd) 714 450 263 211 52
WOZ-waarde woning(dzd euro) a 187 226 121 115 149
Kale huur (dzd euro) 4,5 4,3 5,1
Netto huur (dzd euro) 3,8 3,6 4,6
Besteedbaar inkomen (dzd euro) 27,6 34,4 18,4 18,0 19,9
Equivalentiefactor 1,43 1,53 1,26 1,26 1,25
a De overige 37% van de huishoudens is huurder. Hiervan huurt 80% bij een woningcorporatie.
Deze huurders hebben gemiddeld een inkomen van 18 dzd euro, 10% minder dan dat van
huurders van corporatiewoningen elders in het land. Ook zijn hun huishoudens iets kleiner dan
elders. Huurders van corporatiewoningen in Noordoost-Nederland bewonen woningen met een
kwaliteit die ruim een kwart kleiner is dan het landelijk gemiddelde. Dit heeft vooral te maken
met het perifere, landelijke karakter van de regio. De kale huur en de netto huur (kale huur na aftrek van huurtoeslag) liggen beide iets lager dan hun landelijke evenknieën. Na correctie voor de kwaliteit van de woningen, is de prijs van een woningdienst echter ruim een kwart hoger is dan het landelijke gemiddelde voor corporatie woningen. Zoals ook in hoofdstuk 3 al werd opgemerkt, is daarmee ook de subsidiëring door het woninghuurbeleid aanmerkelijk kleiner dan elders. Figuur 5.5 De markt voor huurwoningdiensten in Noordoost-Nederland Prijs van een woningdienst (dzd euro) 25 20 15 10 5 0 60 50 75 100 125 150 175 200
Standaardwoningequivalenten (dzd)
A
E
vraag zonder
huurtoeslag
huidig
aanbod
huidige prijs $
$
marktprijs
Tabel 5.5 Uitkomsten van het huurwoningmarktmodel voor Noordoost Nederland Brutoprijs Volume woning-Woningkwaliteit
woningdiensta diensten
dzd euro dzd SWEb SWEb
Huidige situatie A 10,7 85 0,40
Lange-termijn vrije-marktevenwicht E 14,2 137 0,65
a De brutoprijs is de prijs voor aftrek van de huurtoeslag die de verhuurder ontvangt. De nettoprijs wordt verkregen door 15,4% prijssubsidie af te trekken. De huur wordt verkregen door vermenigvuldiging van de prijs met de kwaliteit.
b StandaardWoningEquivalent. Rendement en risico op de woningmarkt van Noordoost Nederland Als de verwachting is dat woningprijzen in Noordoost-Nederland minder snel stijgen dan in de rest van Nederland (ph <
3%) dan is bij een gelijke totale rendementseis, de directe rendementseis in dezelfde mate hoger, en is de markthuur in
verhouding tot de waarde van de woning in Noordoost-Nederland hoger dan elders. Het linkerpaneel van de figuur laat
zien dat huizenprijzen in Noordoost-Nederland over de afgelopen twee decennia inderdaad iets minder hard gegroeid
zijn dan gemiddeld voor Nederland. Het verschil is echter niet groot. Ook de fluctuaties in de huizenprijzen in
Noordoost-Nederland wijken niet veel af van het Nederlands gemiddelde.a Voor zover deze historische ontwikkelingen
maatgevend zijn voor verwachte toekomstige ontwikkelingen, kan hieruit een met het Nederlands gemiddelde
vergelijkbaar indirect rendement en risicopremie worden gedestilleerd en is er geen reden om aan te nemen dat de
directe rendementseis voor Noordoost-Nederland veel afwijkt van de landelijke directe rendementseis van 4%. Huizenprijzen in Nederland en Noordoost-Nederlandb Niveau, eerste kwartaal 1985 = 100 % mutatie t.o.v. zelfde periode voorafgaande jaar 0
100
200
300
400
500
1985q1 1988q1 1991q1 1994q1 1997q1 2000q1 2003q1 2006q1
Nederland Noordoost-Nederland
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1988q1 1991q1 1994q1 1997q1 2000q1 2003q1 2006q1
Nederland Noordoost-Nederland
a De gemiddelde prijsmutatie ten opzichte van een jaar eerder bedroeg in Noordoost Nederland 6,7% tegenover een Nederlands
gemiddelde van 6,8%. De standaarddeviatie van de prijsmutatie ten opzichte van een jaar eerder bedroeg voor Noordoost Nederland
4,8% tegenover een Nederlands gemiddelde van 4,4%. De correlatie tussen beide is 0,9. b Bron NVM. De gevolgen van de woonlastenverlaging voor de uitkomsten van de huurwoningmarkt in
Noordoost Nederland worden geïllustreerd in figuur 5.5 en tabel 5.5. In de huidige
omstandigheden bedraagt de prijs van een woningdienst van een corporatiewoning in
Noordoost Nederland 10,7 dzd euro. Dat is een kwart hoger dan gemiddeld in de rest van
Nederland. Bij deze prijs bieden woningcorporaties 85 dzd woningdiensten aan (A). In een vrije markt (E) vallen de subsidies weg en stijgt de prijs van een woningdienst net zoals
elders tot 14,2 dzd euro. Hierdoor neemt de vraag af. Het aanbod neemt echter toe tot 137 dzd
woningdiensten waardoor Groningse, Friese en Drentse huurders in het vrije-marktevenwicht
gemiddeld ruim de helft groter of beter wonen dan nu. 5.4
Gevoeligheidsanalyse
De parameters van de vraag naar en (lange-termijn)aanbod van woningdiensten van het huurwoningmarktmodel
zijn gekalibreerd. Hierbij is uitgegaan van de resultaten die Koning et al.
(2006) presenteren voor de koopwoningmarkt. Er is aangenomen dat bij hetzelfde inkomen en
huishoudenssamenstelling de voorkeuren van huurders hetzelfde zijn als die van kopers. Ook is
aangenomen dat de lange-termijnprijselasticiteit van het aanbod van huurwoningen bij
commerciële exploitatie hetzelfde is voor koopwoningen: het maakt bouwers en projectontwikkelaars
niet uit of zij een huur-of een koopwoning bouwen. Deze parameters van het huurwoningmarktmodel kunnen niet direct empirisch getoetst worden. De huurwoningmarkt wordt immers zodanig zwaar gereguleerd dat de uitkomsten ervan slechts een ernstig verstoord beeld opleveren van de voorkeuren van huurders of de schaarsteverhoudingen die het aanbod bepalen. De plausibiliteit van de parameterwaarden de prijs-en de inkomenselasticiteit van de vraag en de prijselasticiteit van het aanbod moet daarom worden getoetst op basis van de literatuur. Koning et al. (2006) doen dit voor de koopwoning markt. Hun belangrijkste bevindingen worden hier toegelicht met waar mogelijk enkele aanvullingen voor de huurwoningmarkt. Bruikbare schattingen ten aanzien van de genoemde elasticiteiten zijn echter schaars in de internationale literatuur. Ook zullen de gevolgen van alternatieve aannames ter zake voor de uitkomsten van de huurwoningmarkt worden besproken. Achtereenvolgens bespreken we hieronder de inkomenselasticiteit van de vraag (paragraaf 5.4.1), de prijselasticiteit van de vraag (paragraaf 5.4.2) en de prijselasticiteit van het aanbod (paragraaf 5.4.3). Tenslotte worden een tweetal gevoeligheidsanalyses uitgevoerd ten aanzien van de risicopremie in de rendementseis van verhuurders (paragraaf 5.4.4) en de hoogte van de vrije-marktwaarde van woningen (paragraaf 5.4.5). 5.4.1
Inkomenselasticiteit van de vraag
Vergelijking (4.2) impliceert dat de inkomenselasticiteit van de vraag naar woningdiensten (b)
gegeven is als dh b q * eb = = ,
(5.1) db h q met q de woonquote en q* de bovenminimale woonquote (zie ook vergelijking (4.3) in
paragraaf 4.2). Voor de koopsector impliceren de resultaten in Koning et al. (2006) een 62 inkomenselasticiteit van gemiddeld 0,59. Voor het laagste inkomensdeciel is de inkomenselasticiteit
0,28, terwijl deze voor het hoogste inkomensdeciel 0,75 is. Voor huurders in het
vrije-marktevenwicht impliceert het model een inkomenselasticiteit van gemiddeld 0,4,
variërend van 0,28 voor het laagste inkomensdeciel tot 0,54 voor het hoogste inkomensdeciel. Deze waarden vallen binnen de grenzen die door diverse studies in de internationale
literatuur worden opgespannen. Voor Amerikaanse huiseigenaren schatten Polinski en Ellwood
(1979) een inkomenselasticiteit tussen 0,4 en 0,6. Mills (1999) komt met inkomenselasticiteiten
tussen 0,75 en 1 wat hoger uit. Hansen et al. (1998) schat de inkomenselasticiteit ook voor
huurders en per inkomensdeciel. Afhankelijk van de methode is de inkomenselasticiteit voor de
gemiddelde koper tussen 0,35 en 0,5. Voor de kopers met de laagste inkomens is de elasticiteit
rond de 0,1 en voor de hoogste inkomens rond de 0,6. De gemiddelde Amerikaanse huurder
heeft volgens Hansen et al. (1998) een inkomenselasticiteit van ongeveer 0,3, variërend van
ongeveer 0,1 voor de laagste inkomens tot iets boven de 0,4 voor de hoogste. Voor Britse
huiseigenaren schatten Maclennan and Wood (1980) een inkomenselasticiteit tussen een 0,5 en
1,1, terwijl Ermisch et. al. (1996) tot elasticiteiten komt tussen een 0,24 en 0,52 en Meen (2001)
een waarde van ongeveer 0,75 schat. Voor huurders in Cairo schat Malpezzi (1998) een
inkomenselasticiteit van 0,46. Lyytikäinen (2007) schat voor Finse huurders een
inkomenselasticiteit van 0,2. Zoals uit vergelijking (4.3) in paragraaf 4.2 blijkt, is de gekozen waarde voor de coëfficiënt d,
die het belang van wonen in de voorkeuren van huishoudens aangeeft, van groot belang voor de
waarde van de bovenminimale woonquote q*. Voorts kan de ‘gewone’ woonquote q worden
uitgedrukt als functie van de bovenminimale woonquote, volgens (1- s)wh q = (1- q*) + q * , (5.2) b met (1-s)w de netto prijs van een woningdienst (zie hoofdstuk 4). Hieruit komt naar voren dat
naast de bovenminimale woonquote de gekozen waarde voor de minimale woonconsumptie van
groot belang is voor de woonquote. Deze is op zijn beurt het product van de equivalentiefactor (f) van een huishouden en de minimale woonquote van een alleenstaande (h).
De inkomenselasticiteit van de vraag naar huurwoningdiensten hangt zo dus cruciaal af van
de gekozen waardes voor d
en h. Bij de specificatie van het huurwoningmarktmodel zijn deze
afgeleid uit de voorkeuren van huiseigenaren zoals die in Koning et al. (2006) zijn gekalibreerd.
In het bijzonder is aangenomen dat een huurder net zoveel belang hecht aan wonen als een
huiseigenaar en dat de minimale woonconsumptie van een alleenstaande huurders even groot is
als die van een alleenstaande huiseigenaar. Hier gaan we na wat er zou gebeuren als huurders
minder belang hechten aan wonen dan huiseigenaren. Hiertoe verlagen we de waarde van h van
de modelwaarde van iets meer dan een derde standaardwoningequivalent naar een kwart (variant ‘lagere minimale woonconsumptie’) en de waarde van d
van de modelwaarde van iets
meer dan een kwart naar een vijfde (variant ‘kleinere woonvoorkeur’).20 De gevolgen van
liberalisatie van het woninghuurbeleid voor de woonconsumptie in beide varianten zijn afgezet
tegen de modeluitkomsten (‘basis’) in bovenste twee panelen van figuur 5.6. Figuur 5.6
Gevolgen van varianten voor het effect op de woonconsumptie van liberalisatie van de
huurwoningmarkt, % afwijking ten opzichte van huidige woonconsumptie Variant lagere minimale woonconsumptie
-40
-20
0
20
40
60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
basis variant
-40
-20
0
20
40
60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
Variant kleinere woonvoorkeur basis
variant
Variant halvering aanbodelasticiteit 60 40 20
0 8 910
3 4 5 6 7 8 910 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
basis variant
-40
-20
0
20
40
60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
inkomensdeciel
basis variant
60 40 20 0 4 -20 -40 Variant lagere risicopremie 60
40
20
0
-20
-40 Variant grotere vraagelasticiteit
1 2 3
basis variant
567 inkomensdeciel -20 1
inkomensdeciel -40 basis
variant
76 Variant lagere koopprijs 20 Met de gegevens in het gegevensbestand WoON 2006 is het mogelijk, met enkele aannames, om voor huishoudens die
aangeven te willen verhuizen, na te gaan wat hun impliciete d
is. Er blijkt dan dat de waarde voor d
voor die huishoudens
0,18 is en daarmee wat lager is dan de waarde van het model (0,256). Als echter ook de urgentie van de verhuisgeneigdheid
in de analyse wordt betrokken, blijkt dat de impliciete waarde voor d
oploopt naarmate men urgenter en langer
op zoek is naar een andere woning. Voor de meest urgente gevallen wordt een waarde van gemiddeld 0,22 gevonden,
hetgeen al een stuk dichterbij de modelwaarde ligt. Deze geschatte waarden moeten met grote voorzichtigheid worden
geïnterpreteerd. In de eerste plaats omdat het nog maar om een relatief klein aantal waarnemingen gaat en er daarom
sprake is van grote steekproefonzekerheid. Daarnaast gaat het om uitgesproken voorkeuren (stated preference) en niet om
geopenbaarde voorkeuren (revealed preference). 64 In beide varianten consumeert de gemiddelde huurder in het vrije-marktevenwicht minder
woningdiensten dan bij de modeluitkomsten. Bij een verlaging van de minimale
woonconsumptie is dat vrij gelijkmatig gespreid over de verschillende inkomensgroepen.
Huurders gaan dan gemiddeld over hele linie circa 5% kleiner wonen dan in de huidige,
gereguleerde markt. Bij een verlaging van de woonvoorkeur van huurders zien we dat het
vooral de rijkere huurders zijn die daardoor hun woonconsumptie beperken. Voor de armere
huurders maakt het bijna niet uit. De gemiddelde huurder woont in deze variant nog bijna 5%
groter dan in de huidige, gereguleerde markt. 5.4.2
Prijselasticiteit van de vraag
De substitutie-elasticiteit (s) tussen woonconsumptie en de consumptie van overige goederen
en diensten (s) uit de nutsfunctie van een huurder kan als een gecompenseerde prijselasticiteit
worden gezien van de bovenminimale woonconsumptie. Uit vergelijking (4.2) kan worden
afgeleid dat de prijselasticiteit van de totale vraag naar woningdiensten (w) in het vrijemarktevenwicht
(s = 0) gegeven is als dh w
dh d(h - h ) wh - hh - h e= = =-s ,
(5.3) w dw h d(h - h ) dw h - hh h Voor de gemiddelde huiseigenaar (w = kh, h = 1, h = 0,53) bedraagt de prijselasticiteit -0,57.
Voor de gemiddelde huurder is de prijselasticiteit van de vraag in het vrije-marktevenwicht (h =
0,63, h = 0,45) gelijk aan -0,35. Zowel voor huiseigenaren als voor huurders verhoudt de prijselasticiteit van de vraag, zoals geïmpliceerd door het model, zich goed tot de in de internationale literatuur gevonden waarden. Ermisch et al. (1996) meldt prijselasticiteiten van verschillende studies voor Britse huiseigenaren tussen -0,4 en -0,8. Hun eigen schattingen variëren rond de onderkant van dat interval. Ook voor het VK, komen Muellbauer en Murphy (1997) tot een prijselasticiteit van ongeveer -0,5. Voor huiseigenaren in de VS schatten Polinski en Ellwood (1979) een prijselasticiteit van ongeveer -0,7, terwijl Goodman (1988) en Rapaport (1997) elasticiteiten schatten van -0,5 en -0,8, respectievelijk. Harter-Dreiman (2004) hanteert in haar berekeningen een elasticiteit tussen -0,5 en -1. Voor huurders in Cairo schat Malpezzi (1998) een prijselasticiteit van de vraag van -0,4 en voor huurders in Finland schat Lyytikäinen (2007) een prijselasticiteit van -0,34. Een iets hogere waarde van de substitutie-elasticiteit (s
= 1,5; variant ‘grotere vraagelasticiteit’)
vergroot de prijselasticiteit van de totale vraag naar woningdiensten bij een gegeven
woonconsumptieniveau. Zoals het linksmiddenpaneel van figuur 5.6 laat zien, heeft de hogere
substitutie-elasticiteit voor de woonconsumptie in het vrije-marktevenwicht ongeveer dezelfde consequenties als de verlaging van de woonvoorkeurparameter d
in het rechtsboven paneel van
figuur 5.6. 5.4.3
Prijselasticiteit van het aanbod
Zoals in paragraaf 4.3 werd aangegeven is de prijselasticiteit van het lange-termijnaanbod van
woningdiensten in de huurwoningmarkt (b; ‘aanbodelasticiteit’) gebaseerd op de resultaten voor
de koopwoningmarkt uit Koning et al. (2006). Zij kalibreren de aanbodelasticiteit op een
waarde van 0,65. Bij de kalibratie is gebruik gemaakt van de feitelijke waardeontwikkeling van
koopwoningen tussen 1970 en 2003 en is rekening gehouden met uitbreiding van het aanbod
door een toename van de woningvoorraad, maar ook door verbeteringen aan de bestaande
voorraad. Hieruit komt naar voren dat de gemiddelde koopwoning tussen 1970 en 2003
ongeveer 12% in kwaliteit is toegenomen, een verbetering van ongeveer 0,4% per jaar. Green, Mayo en Malpezzi (2005) constateren dat de meeste studies voor de VS een aanbodelasticiteit
op nationaal niveau tussen 1,5 en 4 laten zien. Harter-Dreiman (2005) maakt een
onderscheid tussen stedelijke agglomeraties met stringent ruimtelijk beleid en stedelijke
agglomeraties waarin het ruimtelijk beleid geen of nauwelijks restricties kent. Zij vindt een
aanbodelasticiteit in tussen 1,8 en 3,2 voor de VS als geheel. Voor steden met ruimtelijke
restricties ligt de aanbodelasticiteit tussen 1 en 2,1. Voor steden zonder ruimtelijke restricties
vindt zij waardes tussen 2,6 en 4,3. Cartmell (2005) schat lange-termijnaanbodelasticiteiten voor verschillende stedelijke agglomeraties in het VK waar het ruimtelijke ordeningsbeleid vergelijkbaar is met dat in Nederland. De elasticiteiten zijn geschat voor de periode 1973-2002 variëren tussen 0,12 en 0,68 met een gemiddeld van 0,31 voor heel Engeland en 0,69 voor Schotland. Voor de Londense agglomeratie vindt hij een aanbodelasticiteit van 0,68. Swank et al. (2002) schatten een aanbodelasticiteit voor Nederland van 0,30 voor nieuwbouwwoningen. De geschatte vergelijking betreft het aantal bouwvergunningen als functie van de prijsontwikkeling, zodat verandering in de kwaliteit van nieuwe woningen buiten beschouwing blijft, alsmede verbeteringen van de bestaande woningvoorraad. Ook Vermeulen en Rouwendal (2007) onderzoeken de aanbodelasticiteit voor de Neder landse woningmarkt. In verschillende varianten relateren zij de investeringsom in woningen, het totaal aantal nieuwe woningen en het aantal nieuwe woningen van de koopsector aan de prijzen van de woningen en andere verklarende factoren. In de meeste gevallen vinden zij geen statistisch significante relatie tussen aanbodmaatstaf en prijs van woningen. Waar dat wel het geval is, is de geschatte waarde nog altijd minder dan 0,05 en daarmee economisch vrijwel verwaarloosbaar. Zij concluderen daarom dat het aanbod van woningen in Nederland vrijwel volledig inelastisch is. Het verschil met de bevindingen van Koning et al. (2006) hangt voor een deel samen met het feit dat Vermeulen en Rouwendal geen rekening houden met verbetering van kwaliteit van de bestaande voorraad noch met verkoop van huurwoningen. Verder wordt de 66 empirische meting van een verband tussen prijs en aanbod, die Vermeulen en Rouwendal
ondernemen, bemoeilijkt door de soms enorm lange planprocedures. Hierdoor brengt een op
basis van marktomstandigheden geconcipieerd woningbouwproject pas jaren later de facto
woningen op de markt. Hier gaan we in op de gevolgen voor de uitkomsten van de huurwoningmarkt als de
aanbodelasticiteit belangrijk lager zou zijn dan waarvan in de basisvariant is uitgegaan. Hiertoe
halveren we b
tot een waarde van 0,33 (variant ‘halvering aanbodelasticiteit’). Het rechtsonder
paneel van figuur 5.6 laat zien dat het effect hiervan op de woonconsumptie verwaarloosbaar is.
Dit komt door de manier waarop de ligging van de lange-termijn commerciële aanbodfunctie is
gekalibreerd. Hierbij is immers gebruik gemaakt van het gegeven dat als sprake is van
eenzelfde vraagsubsidiëring op de huurwoningmarkt als op de huidige koopwoningmarkt, de
huurwoningmarkt zijn lange-termijnevenwicht bereikt bij hetzelfde prijspeil als de huidige
koopwoningmarkt. De aanbodcurve gaat daardoor altijd door punt G in figuur 4.1. Hij kruist de
ongesubsidieerde vraagcurve dan altijd bij een prijs van woningdiensten van rond de 14 dzd
euro, bijna ongeacht zijn steilheid. 5.4.4
Risicopremie
In de studie is aangenomen dat de risico’s die woningexploitanten lopen en de manier waarop
die in hun rendementseis tot uitdrukking komen hetzelfde zijn voor eigenaar-bewoners en
(commerciële) verhuurders. In navolging van Koning et al. (2006) bedraagt de risicopremie in
de rendementseis 3%. In deze paragraaf gaan we na wat er gebeurt met de uitkomsten van de
studie als commerciële verhuurders zouden rekenen met een lagere risicopremie. Een verschil
in risicopremie tussen eigenaar-bewoners en commerciële verhuurders zou er bijvoorbeeld mee
kunnen samenhangen dat de laatste minder risico lopen doordat hun (woning)bezit meer
gespreid is dan dat van individuele eigenaar-bewoners of omdat zij een kleinere leverage
hebben (verhouding tussen vreemd vermogen en eigen vermogen). Ook hebben commerciële
verhuurders mogelijk makkelijker toegang tot financiële markten waardoor zij zich beter of
goedkoper kunnen indekken tegen financiële risico’s (hedgen).21 Concreet rekenen we in deze
variant met een risicopremie voor commerciële verhuurders van 2% (variant ‘lagere
risicopremie’). De lagere risicopremie betekent in de eerste plaats dat de markthuur niet 5,4% van de vrije
marktwaarde bedraagt maar 4,4%. De woonlastenverlaging door het woninghuurbeleid in de
huidige situatie blijft hierdoor beperkt tot 37% van de markthuur in plaats van bijna 50% in de 21 Koning et al. (2006) beargumenteren een risicopremie van 3% voor commerciële verhuurders en gaan er in hun
basisvariant vanuit dat eigenaar-bewoners dezelfde risicopremie hanteren. In een variant met kortzichtig gedrag van
eigenaar-bewoners worden de gevolgen van een lagere risicopremie voor eigenaar-bewoners geschetst. basisvariant. Hiermee is jaarlijks een bedrag gemoeid van 9½ mld euro, waarvan 4½ mld euro
ten goede komt aan huishoudens in de doelgroep. De lagere rendementseis betekent dat commerciële verhuurders bereid zijn tegen lagere prijzen woningdiensten aan te bieden. De lange-termijn commerciële aanbodcurve in figuur 4.1 schuift daardoor naar beneden. Het lange-termijn vrije marktevenwicht wordt daardoor gekenmerkt door een hoger aanbod en een hogere consumptie van woningdiensten dan in de basisvariant. Dit is ook zichtbaar in het linksonder paneel van Figuur 5.6. Bovendien is de vrije marktevenwichtsprijs van woningdiensten bijna 20% lager dan in de basisvariant. Per saldo is hierdoor de toename van de huurquote als gevolg van het afschaffen van het woninghuurbeleid wat kleiner dan in de basisvariant. 5.4.5 Vrije-marktwaarde van woningen
In de studie is er vanuit gegaan dat de koopwoningmarkt zich in 2006 in de buurt van het op dat
moment geldende lange-termijnevenwicht bevindt. Deze aanname wordt ingegeven door het
feit dat in de jaren rondom 2006 er geen sprake is van grote prijs-of volumemutaties; de
koopwoningmarkt kabbelt rustig voort zoals mag worden verwacht van een woningmarkt op het
stabiele groeipad.22 In het bijzonder is ervan uitgegaan de vrije marktwaarde van woningen in
de koopwoningmarkt in 2006 dicht in de buurt van het lange-termijnniveau ligt. Kranendonk en
Verbruggen (2008) laten zien dat dit ook inderdaad het geval is. Zij schatten dat er in 2006
sprake is van een kleine overwaardering van 2½% met een 90% betrouwbaarheidsinterval van
+/- 11½%-punt daar omheen.
Hier analyseren we wat er zou gebeuren met de uitkomsten van deze studie als er in 2006
sprake was van een overwaardering op de koopwoningmarkt van 14%, de bovenkant van het
door Kranendonk en Verbruggen (2008) aangegeven 90% betrouwbaarheidsinterval (variant
‘lagere koopprijs’). Dit betekent dat gerekend wordt met een lange-termijnprijs voor een
gemiddelde koopwoning van 250 dzd euro in plaats van 285 dzd euro. De lagere prijs van woningen betekent in de eerste plaats dat de markthuur wat lager komt te
liggen. Hierdoor blijft de woonlastenverlaging voor huurders door het woninghuurbeleid
beperkt tot gemiddeld 41% van de markthuur. Hiermee zou dan 11 mld euro zijn gemoeid,
waarvan 5¼ mld euro ten goede komt aan huishoudens in de doelgroep.23 Voor het model betekent de lagere prijs van koopwoningen dat eigenaar-bewoners in
evenwicht een kleiner deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan in de basisvariant. De 22 Het stabiele groeipad is de opeenvolging van jaarlijkse lange-termijnevenwichten. Het lange-termijnevenwicht schuift elk
jaar een beetje op doordat inkomens een beetje groeien, de rente een beetje wijzigt en de aantallen huishoudens en hun
samenstelling een beetje muteren.
23 Merk op dat bij deze verlaagde woningprijs ook het bedrag dat gemoeid is met de fiscale subsidiëring van koopwoningen
lager is. 68 woonvoorkeurparameter (d) komt daardoor wat lager uit op 23,5%. Hierdoor schuift de
vraagfunctie naar woningdiensten in Figuur 4.1 wat naar beneden: bij elke prijs is de vraag wat
kleiner dan in de basisvariant. De lagere lange-termijnevenwichtsprijs betekent ook dat
aanbieders van woningdiensten bereid zijn om tegen lagere prijzen te verhuren. Het vereiste
rendement wordt immers bij een lagere prijs van woningdiensten al gehaald. In Figuur 4.1
wordt dit zichtbaar doordat de lange-termijnaanbodfunctie wat naar beneden schuift: bij elke
prijs is het aanbod wat groter dan in de basisvariant. De lagere vraag en het hogere aanbod
leiden per saldo tot een vrijwel ongewijzigde uitkomst van de consumptie van woningdiensten
in het vrije-marktevenwicht, zoals het rechtsonderpaneel van Figuur 5.6 ook laat zien. Wel is de
prijs van een woningdienst in het vrije-marktevenwicht bijna 10% lager dan in de basisvariant.
Hierdoor is het effect van afschaffen van het woninghuurbeleid op de toename van de
huurquote wat kleiner. Literatuur Aedex/IPD, 2007, Corporatie Vastgoedindex 2006, op www.aedex.nl. Brouwer J., B. Ferment, J. Willems en C. Poulus, 2004, De effecten van een nieuw stelsel van
huurprijzen, ABF Research, r2004-0070CP. Bureau of Labor Statistics, 2007, Consumer expenditures in 2005, Report 998. Cartmell, J., 2005, Price signals and the Scottish house-building industry, discussion paper,
Scottish Executive Economist Group, maart 2005. Cox, W. en H. Pavletich, 2007, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability
Survey. DiPasquale, Denise en William C Wheaton, 1996, Urban economics and real estate markets,
Prentice Hall, Englewood Cliffs, NJ. Ermisch, J.K., J. Findlay en K. Gibb, 1996, The price of housing demand in Britain: issues of
sample selection, Journal of Housing Economics, 5:1, pp. 64-86. Ewijk, C. van, M.A. Koning, M.H.C.Lever en R.A. de Mooij, 2006, Economische effecten van
aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB Bijzondere Publicatie 62. Goodman, A.C., 1988, An econometric model of housing price, permanent income, tenure
choice, and housing demand, Journal of Urban Economics, 23:3, pp. 327-353. Green, R.K., S. Malpezzi en S.K. Mayo S, 2005, Metropolitan-specific estimates of the price
elasticity of supply of housing and their sources, American Economic Review, 95:2, pp. 334 339.
Hansen, J.L., J.P. Formby en W.J. Smith, 1998, Estimating the income elasticity of demand for
housing: a comparison of traditional and Lorenz-concentration curve methodologies, Journal of
Housing Economics, 7:4, pp. 328-342. Harter-Dreiman, M., 2004, Drawing inferences about supply elasticity from house price
responses to income shocks, Journal of Urban Economics, 55:2, pp. 316-337. Hof, B., C.C. Koopmans en C.N. Teulings, 2006, Een nieuw fundament. Borging van publieke
belangen op de woningmarkt, SEO-rapport 899. Koning, M.A., R. Saitua en J. Ebregt, 2006, Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale
behandeling eigen woning, CPB Document 128. Kranendonk, H., en J. Verbruggen, 2008, Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd?,
CPB Memorandum 199. Leuvensteijn, M. van, en V. Shestalova, 2006, Investeringsprikkels voor woningcorporaties,
CPB Document 112. Lyytikäinen, Teemu, 2007, Rent control and tenants’ welfare: The effects of deregulating rental
markets in Finland, Government Institute for Economic Research (VATT), unpublished
manuscript. MacLennan, D. en G. Wood, 1980, The Income Elasticity of Demand for Housing: Some
Fundamental Problems of Specification and Measurement, University of Glasgow mimeograph. Malpezzi, S.,1998, Welfare analysis of rent control with side payments: a natural experiment in
Cairo, Egypt, Regional Science and Urban Economics, 28, pp. 773–795. Meen, G., 2002, The time-series behaviour of house prices: a transatlantic divide?, Journal of
Housing Economics, 11:1, pp. 1-32. Mills E.S., 1999, Truly smart ‘smart growth’, Illinois Real Estate Letter, Summer 1999, pp. 1-7. Muellbauer J. en A. Murphy, 1997, Booms and busts in the UK housing market, The Economic
Journal, 107(445), pp. 1701-1627. Neary, J.P, 1997, R.C. Geary’s contributions to economic theory, in R.C. Geary, 1896-1983:
Irish Statistician, D. Conniffe (editor), Oak Tree Press, Dublin. Polinski A.M. en D.T. Ellwood, 1979, An empirical reconciliation of micro and grouped
estimates of the demand for housing, The Review of Economic and Statistics, 61:2, pp. 199-205. Raad van Economische Adviseurs (REA), 2006, De woningmarkt uit het slot, Tweede Kamer
der Staten Generaal, vergaderjaar 2005-2006, 30507, nr 2. Rapaport, C., 1997, Housing demand and community choice: an empirical analysis, Journal of
Urban Economics, 42:2, pp. 243-260. Rele, H. ter, en G. van Steen, 2001, Housing subsidisation in the Netherlands: measuring its
distortionary and distributional effects, CPB Discussion Paper 002. Romijn, G., 2000, Economic dynamics in Dutch construction, Thesis Publishers, Tinbergen
Institute Research Series, 228. Siermann, C., P. van Teeffelen en L. Urlings, 2004, Equivalentiefactoren 1995-2000: methoden
en belangrijkste uitkomsten, CBS Sociaaleconomische trends, 2004:III, pp. 63-66. Swank J., J. Kakes en F. Tieman, 2002, The housing ladder, taxation, and borrowing
constraints, De Nederlandse Bank Vermeulen, W. en J. Rouwendal, 2007, Housing supply in the Netherlands, CPB Discussion
Paper 87. VROM-raad, 2007, Tijd voor keuzes: Perspectief op een woningmarkt in balans, VROM-raad
advies 064. 74 Bijlage
De reguleringshuur, woningpunten en aantallen
huurders in WoON 2006 Reguleringshuur De reguleringshuur is de maximale huur die voor een woning gevraagd had kunnen worden
gegeven de datum waarop het daarop rustende huurcontract is ingegaan en gegeven de huidige
en historische parameters van de huurregulering. Voor een exacte meting moet eerst vast
gesteld worden in welk jaar het huidige huurcontract is ingegaan. Vervolgens moet de
maximaal redelijke huur berekend worden op basis de punten van de woning onder het
woningwaarderingssysteem op het moment dat het huidige huurcontract inging en de op dat
moment van toepassing zijn de puntprijzen. Om tenslotte tot de reguleringshuur te komen moet
de zo verkregen maximaal redelijke aanvangshuur geïndexeerd worden met de door de jaren
heen geldende maximale huurverhogingen, eventueel afgetopt op de voor dat jaar geldende
maximaal redelijke huur en eventueel extra verhoogd als sprake is van woningpuntenverhogende
woningverbeteringen. Noch het moment van ingang van het huidige huurcontract, noch het aantal woningpunten
op dat moment, noch eventuele tussentijdse woningverbeteringen zijn bekend. Wel kan
redelijkerwijs worden aangenomen dat het moment van ingang van het huidige contract het
moment is waarop de huidige bewoner in het huis is gaan wonen. De onbrekende historische
gegevens over de woningpunten kunnen worden ondervangen door uit te gaan van de huidige
woningpunten. Verder vergt exacte berekening informatie over de ontwikkeling van puntprijzen
en maximale huurverhogingen voor een groot aantal jaren in het verleden, waarbij bovendien
rekening moet worden gehouden met wijzigingen in het systeem. Het resultaat is een uiterst
complexe berekening die vanwege de te maken aannames nog steeds geen exact beeld geeft.
Zoals in paragraaf 2.1 al werd aangegeven, is de aanpassing van de maximaal redelijke huur in
de afgelopen tien jaar echter nooit groter geweest dan de maximale huurstijging zodat voor alle
woningen die na 1996 zijn verhuurd, de reguleringshuur gelijk is aan de maximaal redelijke
huur. Als eerste benadering is er daarom ervoor gekozen om de reguleringshuur te benaderen als
de maximaal redelijke huur die gold op 1 januari 2006 en die berekend kan worden door het
huidige aantal woningpunten te vermenigvuldigen met de op 1 januari 2006 geldende
puntprijzen. Als de maximaal redelijke huur groter is dan de markthuur, is de reguleringshuur
gelijk gesteld aan de markthuur. Ook voor geliberaliseerde woningen - waarvoor de maximaal
redelijke huur niet relevant is - is de reguleringshuur gelijk genomen aan de markthuur.
Woningen met meer dan 142 woningpunten kunnen bij mutatie in principe geliberaliseerd
worden. Voor zover deze woningen op het moment van meten nog gereguleerd zijn, is de
reguleringshuur gelijk gesteld aan de maximaal redelijke huur, als deze de markthuur niet
overstijgt. Woningpunten Een probleem bij de berekening van de reguleringshuur is dat voor slechts ongeveer een kwart
van de huurwoningen in WoON 2006 het aantal woningpunten bekend is. Voor woningen
waarvoor het aantal woningpunten ontbreekt, is dit bijgeschat. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten
bij de WWS-puntensystematiek op basis van de in WoON 2006 beschikbare woningkenmerken.
Op deze manier neemt het aantal huurwoningen waarvoor (een inschatting van) het
aantal woningpunten bekend is toe tot 97,5% van het totaal. Onderstaande figuur vergelijkt het
bijgerekende aantal woningpunten met het waargenomen aantal woningpunten voor woningen
waarvoor beide bekend zijn. Hieruit komt naar voren dat er een duidelijk positief verband is
tussen beide. Het laat ook zien dat de berekening niet perfect is. De bijgerekende woningpunten
laten vooral wat meer woningen met heel weinig of heel veel punten zien dan de waargenomen
woningpunten. Gemiddelde en standaarddeviatie van de bijgerekende woningpunten zijn echter
goed vergelijkbaar met de waargenomen woningpunten. Verdere experimentering levert geen
bruikbare verbeteringen op. Figuur Waargenomen en bijgerekende woningpunten Frequentieverdeling woningpunten 40 70 100 130 160 190 220 250
waargenomen bijgerekend woningpunten Aantallen huurders in WoON 2006 Onderstaande tabel rapporteert het waargenomen huishoudens in WoON 2006 naar type
huurder, verhuurder, huurcontract en regio. Aantallen huurders in WoON 2006 Alle huur-Verhuurd door Verhuurd aan Type huurcontract woningen Woning-Overige Doelgroep Overige Geregu-Geliberalicorporaties
verhuurders huurders leerd seerd Totaal 24 086 19 770 4 316 10 662 13 424 23 022 1 064
Stadsregio Amsterdam 2 386 1 834 552 983 1 403 2 234 152
Stadsregio Rotterdam 2 577 2 144 433 1 161 1 416 2 480 97
Stadsregio Den Haag 3 133 2 437 696 1 214 1 919 2 904 229
Noordoost Nederland 1 654 1 364 290 882 772 1 611 43 76
|
